Activitatea de monitorizare: reperele anului 2016

Transcription

1 Activitatea de monitorizare: reperele anului 2016 Poiana Brașov, /18

2 Sfera de cuprindere a activităţii de monitorizare MONITORIZARE SFERA DE CUPRINDERE În cadrul programelor anuale de monitorizare sunt incluși evaluatorii autorizați, membrii ANEVAR, persoane fizice și persoane juridice care au desfășurat activități de evaluare în ultimii cinci ani anteriori anului de monitorizare, materializate prin emiterea de rapoarte de evaluare destinate uzului unor terțe părți. Evaluatorii incluși în programul anual de monitorizare sunt selectați pe baza a două criterii: 1. Metoda ordinară, conform căruia fiecare membru cu drept de exercitare a profesiei este verificat direct sau indirect (prin membrul corporativ al cărui angajat/colaborator exclusiv este) odată la cinci ani. Selectarea evaluatorilor autorizați se face pe baza criteriului general de planificare iar în cazul membrilor corporativi, prin tragere la sorți, în cadrul Întâlnirii anuale a membrilor corporativi. 2. Metoda extraordinară presupune selectarea evaluatorilor în urma sesizării Comisiei de Verificare și Monitorizare de către Președintele ANEVAR sau a primirii unor sesizări din exterior, fie pe baza unor informații din mass media, ori de câte ori există indicii nefavorabile privind activitatea de evaluare desfășurată de membrii asociației. 2/20

3 Sfera de cuprindere a activităţii de monitorizare Prevenire diminuarea riscurilor protecție pentru evaluator MONITORIZARE SFERA DE CUPRINDERE Monitorizarea are un caracter preventiv, scopul său fiind acela de a asigura ridicarea nivelului calității serviciilor de evaluare prestate de membrii asociației. Sfera de cuprindere a activității de monitorizare vizează: politicile și procedurile implementate de evaluatorii autorizați pentru asigurarea calității rapoartelor de evaluare; respectarea standardelor de evaluare adoptate de ANEVAR; respectarea Codului de Etică al profesiei de evaluator autorizat. 3/20

4 Raportarea activității de evaluare desfășurată de membrii titulari și corporativi în 2016 MONITORIZARE REPERE ÎN CIFRE Membrii titulari și corporativi au raportat în cursul anului 2016, prin intermediul chestionarelor on-line (anexele 1, 2, 3 și 4) activitatea de evaluare pe care au desfășurat-o în cursul anului precedent. Astfel, din cei 4228 membri titulari și 496 membri corporativi înscriși în Tabloul Asociației, au raportat: pe modelul Anexei 1 (fără activitate): 1107 membri titulari pe modelul Anexei 2 (activitate desfășurată exclusiv în cadrul unor societăți comerciale): 1061 membri titulari pe modelul Anexei 3 (activitate desfășurată independent): 1708 membri titulari pe modelul Anexei 4: 397 membri corporativi 4/20

5 Monitorizarea membrilor corporativi și titulari în 2016 MONITORIZARE REPERE ÎN CIFRE În programul de monitorizare au fost incluse 60 de persoane juridice, trase la sorți aleator în cadrul Întâlnirii anuale a membrilor corporativi din decembrie 2015, la care s-au adăugat 37 societăți aflate la cea de a doua inspecție (revenire ca urmare a calificativelor obținute la prima inspecție) și 46 persoane fizice, selectate prin autosesizare sau inspectate la ordinul Președintelui ANEVAR. Activitatea de monitorizare în cifre: inspecții desfășurate în cursul anului 2016: 114 inspecții anulate: 29* * în cazul unor membri titulari și corporativi care nu au desfășurat activitate de evaluare în perioada de referință ( ) sau a căror calitate de membru a fost suspendată sau retrasă în cursul acestui an. 5/20

6 Activitatea de monitorizare din anul 2016 Calendarul trimestrial al inspecțiilor MONITORIZARE REPERE ÎN CIFRE Cele 114 inspecții efectuate în cursul anului 2016 au fost programate pe trimestre și s-au desfășurat astfel: în trimestrul I: 25 în trimestrul II: 30 în trimestrul III: 31 în trimestrul IV: 28 6/20

7 Acoperirea teritorială MONITORIZARE REPERE ÎN CIFRE Programul inspecțiilor de verificare a calității activității de evaluare a acoperit întregul teritoriu al țării, cu următoarea distribuție pe filiale: București: 40 Filiala Sud: 11 Filiala Sud-est: 14 Filiala Sud-vest: 13 Filiala Centru: 14 Filiala Nord-est: 4 Filiala Nord-Vest: 7 Filiala Vest: 11 7/20

8 Membri incluși în programul de monitorizare - distribuția pe filiale MONITORIZARE REPERE ÎN CIFRE București & Ilfov Sud Sud-est Sud-vest Centru Nord-est Nord-vest Vest LEGENDA: 1 2 membri titulari incluși în programul de monitorizare din 2016 membri corporativi incluși în programul de monitorizare din /20

9 Calificativele acordate în urma inspecțiilor desfășurate în cursul anului 2016 MONITORIZARE REPERE ÎN CIFRE În urma inspecțiilor au fost acordate calificative de B, C și D după cum urmează: Calificativul A: 0 ( 0%) Calificativul B: 55 (48,25%) Calificativul C: 50 (43,86%) Calificativul D: 9 (7,89%) 9/20

10 Calificativele acordate în urma inspecțiilor desfășurate în cursul anului 2016 MONITORIZARE REPERE ÎN CIFRE STRUCTURA CALIFICATIVELOR ACORDATE 43,86% 7,89% 48,25% A B C D Punctaje obținute în urma inspecțiilor din 2016 Nr Procentaj obținut (%) 10/20

11 Calificativele acordate în perioada MONITORIZARE REPERE ÎN CIFRE Inspecții desfășurate în % Calificative acordate Numeric Procentual A 19 16,96 % B 64 57,14 % C 29 25,89 % D 0 0,00 % Inspecții desfășurate în % Calificative acordate Numeric Procentual A 5 4,35 % B 22 19,13% C 68 59,13 % D 20 17,39 % Inspecții desfășurate în % Calificative acordate Numeric Procentual A 0 0,00 % B 55 48,25 % C 50 43,86 % D 9 7,89 % 11/20

12 Calificativele acordate în perioada (comparație) Calificative acordate în 2014 Calificative acordate în 2015 MONITORIZARE REPERE ÎN CIFRE 25,89% 57,14% 16,96% A B C 4,35% 17,39% 59,13% 19,13% A B C D Calificative acordate în ,89% 43,86% 48,25% A B C D 12/20

13 Neconformitățile constate în rapoartele de evaluare Neconformităţi și deficiențe întâlnite în cursul inspecțiilor: CONSTATĂRI Registrul de evidență a lucrărilor fie nu există, fie conține informații sumare, fără precizări legate de data intrării comenzii, obiectul evaluării şi localizarea acestuia, scopul evaluării, nr. contractului, data raportului, etc; Contractele de prestare a serviciilor de evaluare nu conțin informații referitoare la termenii de referință ai evaluării; Dosarele de lucru nu conțin toate documentele și analizele relevante pentru concluzia finală, conform prevederilor SEV 102; Termenii de referință ai evaluării sunt, de cele mai multe ori, tratați incomplet și sumar; Se elaborează rapoarte de evaluare pentru proprietăți complexe pe baza unor modele de raport uniform; Raționamentul privind abordările aplicate nu este explicat în mod adecvat; în rapoarte sunt aplicate metode de evaluare a terenului neconforme cu standardele (metoda comparației prin bonitare, metoda bazată pe Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată, la prețul zilei); 13/20

14 Neconformitățile constate în rapoartele de evaluare cont. Descriere incompletă, vagă sau inadecvată a obiectului evaluării; date insuficiente pentru a permite identificare și localizarea proprietăților; Drepturile de proprietate supuse evaluării nu sunt analizate; CONSTATĂRI În multe cazuri, analiza datelor este superficială aspecte importante precum analiza zonei, analiza pieței, analiza celei mai bune utilizări fie nu sunt tratate deloc în cuprinsul rapoartelor, fie sunt abordate la nivel teoretic, fără a furniza suficiente informații suport, necesare în procesul de evaluare; Analiza pieței conține, de multe ori, înșiruiri de citate extrase din diferite articole, studii sau site-uri de specialitate, fără relevanță pentru tipul de proprietate; Sursele informaţiilor de piaţă folosite în abordările, metodele sau tehnicile aplicate nu sunt consemnate sau sunt menționate generic, la nivel de categorie (de ex., site-uri imobiliare; baza de date a evaluatorului; publicații de specialitate); Nu se consemnează modul de identificare și verificare a comparabilelor; prezentarea lor se rezumă de multe ori doar la ataşarea unor oferte extrase de pe internet, fără precizarea site-ului de unde provin, a datei ofertei sau a ID-ului anunțului; 14/20

15 Neconformitățile constate în rapoartele de evaluare cont. Comparabile selectate inadecvat, care prezintă diferențe semnificative față de subiectul evaluării; CONSTATĂRI Grila datelor de piață lipsește în majoritatea cazurilor; lipsa unei prezentări adecvate a comparabilelor duce la omiterea unor caracteristici relevante care ar putea necesita ajustări; În unele cazuri, ajustările sunt aplicate direct prețului solicitat (ofertei) fără a ține seama de marja de negociere; alteori, marja de negociere este aplicată la final prețului cerut al comparabilei selectate; Ajustările aplicate elementelor de comparație sunt în general neexplicate iar succesiunea lor nu este întotdeauna corectă; Criteriile de selectare a comparabilelor nu sunt explicate; în selectarea comparabilei care se aseamănă cel mai bine cu proprietatea subiect nu se ține cont de numărul ajustărilor; Se compară proprietăți care nu sunt în aceeași cea mai bună utilizare (de ex.: proprietăți rezidențiale comparate cu proprietăți industriale; terenuri intravilane comparate cu terenuri extravilane); 15/20

16 Neconformitățile constate în rapoartele de evaluare cont. CONSTATĂRI Erori în identificarea terenului în exces și a terenului în surplus; terenul în exces nu este evaluat separat și nu se face analiza CMBU pentru acesta; Costuri brute nefundamentate, fără precizarea modului în care acestea au fost estimate și a surselor de informații; Mod inadecvat de estimare a deprecierilor; confuzii între conceptul de depreciere în accepțiunea evaluării și cel de depreciere contabilă (amortizare); deprecierile nu sunt justificate, fiind aplicate arbitrar; Utilizarea unor rate de capitalizare a căror sursă nu este precizată, fără fundamentare adecvată sau calcularea unor rate lipsite de relevanță pentru piața imobiliară (metoda construirii în trepte, pornind de la rata dobânzii BNR); Calcularea ratelor de capitalizare pornind de la oferte care nu au fost analizate şi ajustate pentru a le transforma în preţuri probabile de tranzacționare; 16/20

17 Neconformitățile constate în rapoartele de evaluare În cazul evaluărilor de afaceri, analiza diagnostic este foarte sumară și irelevantă; lipsa analizei financiare; fundamentare insuficientă a elementelor ce compun prognoza fluxului de numerar; CONSTATĂRI Lipsa coerenţei între diagnostic, elementele concrete de previziune a fluxurilor de numerar, tipul ratei de actualizare; Ratele de actualizare sunt necorelate cu tipul de venit; Modul de alocare a valorii pe componentele imobiliare teren şi clădire nu este explicat şi, de multe ori, în cazul evaluării pentru raportare financiară, valoarea rezultată prin comparaţii sau venit este alocată integral asupra clădirii, fără a se face alocarea pentru contribuția amplasamentului la valoare; Alteori se reconciliază costul de înlocuire net al construcției, determinat din abordarea prin cost (valoarea dreptului deplin de proprietate pentru construcției) cu valoarea rezultată din abordarea prin piață sau prin venit, care conține atât valoarea dreptului deplin de proprietate pentru amplasament cât și valoarea dreptului deplin de proprietate pentru construcție; Capitolul referitor la analiza rezultatelor evaluării nu este dezvoltat pe baza celor trei criterii de selectare a valorii. 17/20

18 Neconformitățile constate în rapoartele de evaluare În cazul evaluărilor efectuate conform Legii 151/2014 au fost constatate următoarele aspecte: Drepturile de proprietate pentru elementele patrimoniale nu sunt analizate; Tipul capitalului evaluat nu este stabilit iar ipotezele de lucru sunt neclare; CONSTATĂRI Există rapoarte de evaluare pentru întreprinderi (afaceri ) în care nu se face analiză diagnostic sau, în cazul în care aceasta a fost realizată pe direcțiile dezvoltate în raport, este foarte sumară, nereprezentativă și nu susține proiecția fluxurilor de numerar; Nu există coerenţă între datele de intrare și analiza datelor; Metodologia de lucru și raționamentul pe baza căruia s-au aplicat metodele dezvoltate în raport nu sunt argumentate; Veniturile și cheltuielile nu sunt fundamentate. Nu există o fundamentare a variației necesarului de fond de rulment; Lipsa fundamentării costului capitalului folosit în actualizarea fluxurilor de numerar; Nu există corelații între elementele de prezentare și proiecția fluxurilor viitoare; Corectările în activul net nu sunt argumentate. 18/20

19 Măsuri de remediere, cu rol preventiv și de creștere a calității rapoartelor de evaluare Recomandările inspectorilor în scopul remedierii neconformităților constate în urma inspecțiilor, consemnate în notele de inspecție; MĂSURI CU ROL PREVENTIV Diseminarea informațiilor despre rezultatele activității de monitorizare pe site-ul asociației rezultatele activității de monitorizare și cele mai frecvente erori întâlnite în rapoartele de evaluare sunt publicate pe pagina web a asociației, la rubrica Monitorizarea activității de evaluare ; publicarea de recomandări referitoare la conținutul dosarelor de lucru, la conținutul contractelor și la structura registrelor de evidență a lucrărilor în pagina dedicată programului de monitorizare; Măsuri corective pe plan profesional, constând în parcurgerea unor ore suplimentare de pregătire continuă, aplicabile evaluatorilor autorizați care obțin calificativele C și D; Concluziile trase în urma inspecțiilor stau la baza revizuirii seminariilor de pregătire continuă și a materialelor de specialitate puse la dispoziția membrilor asociației. 19/20

20 Modificări aduse Procedurii de verificare și monitorizare a calității activității de evaluare Modificarea termenelor de raportare a activității de evaluare desfășurate de membrii titulari și corporativi ACTUALIZARE PROCEDURI Această măsură vine ca efect al constatării faptului că mulți dintre membrii ANEVAR nu au completat în anii anteriori rapoartele de activitate. Întrucât scopul activității de monitorizare nu este acela de a aplica sancțiuni disciplinare ci de a le preveni, rapoartele de activitate se transmit pentru anul în curs, începând cu data de 1 decembrie a fiecărui an, concomitent cu plata cotizației, însemnele de membru urmând a fi eliberate numai după efectuarea acestor acțiuni. Eliminarea sancționării cu avertisment scris a membrilor care nu au depus raportul anual de activitate, în sensul celor precizate mai sus; 20/20