1 PARTICULARITĂŢILE BUNURILOR IMOBILIARE INDUSTRIALE CA MARFĂ

Transcription

1 ADNOTAŢIE Teza de licenţă cu tema Evaluarea bunului imobil de depozitare, amplasat în mun.chişinău com.tohatin, în scopul vînzării este elaborat de diplomantul.., UASM Un ansamblu vast de cunoştinţe teoretice şi practice din domeniul evaluării bunurilor imobile în scop de vînzare au fost aplicate la elaborarea tezei date ce cuprinde patru capitole. Informaţia cuprinsă în teză are diferite aspecte, precum sunt generalităţi ale activităţii de evaluare, metodologia evaluării bunurilor imobile în scop de vînzare. Evaluarea bunurilor imobile în scop de vînzare s-a efectuat în baza legislatie în vigoare şi conform metodologie de evaluare a bunurilo imobile. Teza dată este prevăzută pentru demonstrarea abilităţii de participare în procesul de evaluare, a studiului pieţii imobiliare, a aplicării metodelor de evaluare a bunurilor imobile. Conținutul informației din teza respectivă este redată și prin 18 tabele, 11 formule și 12 figuri, toate conținîndu-se în 74 de pagini. 5

2 INTRODUCERE Dezvoltarea relaţiilor economice de pe piaţă în Republica Moldova a creat condiţii favorabile pentru apariţia unor noi genuri de activitate, cum ar fi evaluarea imobilului. Evaluarea bunurilor imobiliare este o nouă direcţie în ştiinţă şi practică, apărută în Republica Moldova relativ recent, aproximativ la mijlocul anilor Necesitatea de a determina valoarea de piaţă a bunurilor imobile a apărut în procesul formării pieţii imobiliare secundare, cînd s-au activizat operaţiile de vînzare, cumpărare, donaţie, gajare, obţinerea unui credit de la bancă şi multe altele. Deci, estimarea valorii de piaţă este un lucru important într o economie prosperă. Scopul oricărei evaluări este determinarea valorii bunului imobil. Unul din principiile fundamentale ale evaluării de piaţă presupune existenţa mai multor valori ale unui şi acelaşi bun. Scopul esenţial abordat în teza dată este particularităţile evaluării bunurilor imobile în scop de vînzare, care necesită de a determina valoarea de piaţă a obiectului imobiliar. Evaluarea în scopul vînzării se efectuează pentru a obţine preţul probabil pentru care ar putea fi vîndut bunul imobiliar pe piaţa liberă. Un spectru larg pentru trasăturile caracteristice ale bunurilor imobiliare induatriale este redat în capitolul întîi sub denumirea PARTICULARITĂŢILE BUNURILOR IMOBILIARE INDUSTRIALE CA MARFĂ. Conţinutul acestui capitol are la bază definirea noţiunii de bun imobiliar precum şi identificarea particularităţilor acestuia, a factorilor de influenţă asupra valorii lor şi clasificarea proprietăţilor imobiliare industriale. O caracteristică mai profundă a metodologiei de evaluare este specificată în următorul capitol SPECIFICUL EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILIARE INDUSTRIALE. Acest capitol cuprinde baza teoretică şi legislativă din domeniul evaluării proprietăţii imobiliare. Iară însăşi calculele aplcate asupra metodelor de evaluare sunt prezentate în capitolul trei al tazei sub denumirea de EVALUAREA DEPOZITULUI DIN COM. TOHATIN IN SCOPUL VÎNZĂRII. Capitolul următor are la bază principii şi norme generale de desfăşurarea a activităţii de muncă într-o instituţie. Acest capitol SECURITATEA ACTIVITĂŢII VITALE este instituit pe baza diferitor instrucţiuni privind securitatea şi sănătatea muncii. Concluzii generale asupra desfăşurării temei propuse şi a rezultatului obţinut sunt specificate la sfîrşitul tezei. 6

3 1 PARTICULARITĂŢILE BUNURILOR IMOBILIARE INDUSTRIALE CA MARFĂ 1.1 Aspectele generale şi economice a bunurilor imobile Orice fenomen natural sau obiect al lumii înconjurătoare care fac raportul cu relaţiile ditre omeni prezintă valoare. Pămîntul încă din cele mai vechi timpuri şi pînă în prezent are o importanţă deosebită pentru omenire. În legislaţia Republicii Moldova conform Codul Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobiliare sînt raportate terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, cladirile, construcţiile şi alte lucrări legate solid de pământ, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor [1] Consideraţiile de ordin tehnic, juridic, economic, financiar incluse de existenţa proprietăţilor imobiliare au o istorie foarte îndelungată. Terenurile au constituit mereu un mijloc pentru a duce o viaţă decentă şi un scop pentru afirmarea socială. Construcţii datînd peste mii 5000 de ani continuă să existe pe planetă. Domeniul proprietăţilor imobiliare reprezintă ceva diferit de la o persoană la alta. O parte din acestea sunt angrenate în actvităţi legate direct de proprietăţile imobiliare: evaluatori, manageri ai proprietăţilor imobiliare, societăţi de intermediere, de construcţii, dar practic orice persoană are preocupări în legătură cu acest domeniu. Fiecare dintre noi îşi doreşte o locuinţă sau o casă de vacanţă. Avocaţii văd proprietăţile imobiliare în legătură cu accepţiunea de proprietate generatoare de drepturi şi obligaţiuni. Ţăranii percep terenurile ca factori de producţie. Managerii marilor firme consideră proprietăţile imobiliare ca o investiţie. Statul ar trebui să identifice proprietăţile imobiliare cu o sursă de venituri prin intermediul impozitelor. Oamenii politici ar trebui să perceapă imobilul ca mijloace de îmbunătăţire a calităţii vieţii, şi de atragere a electoratului. În ceea ce priveşte acest ultimaspect,se pot avea în vedere facilităţi pentru construcţie de locuinţe sociale sau pentru tineri, precum şi implimentarea unor norme riguroase privind condiţiile de mediu. Din aceste considerente, putem aborda problematica proprietăţilor imobiliare, care se individualizează, dar se şi completează reciproc, fiecare fiind caracteristică unor puncte de vedere: 7

4 Perspectiva afacerii-legată de domeniile construcţiilor şi dezvoltării în general, investiţiilor, evaluării în perspectiva intermedierii, asigurării sau creditării asociate proprietăţilor imobiliare; reglementările legale; Perspectiva legală-şi în acest domeniu trebuie cunoscute şi respectate Perspectiva economică-deoarece fiecare individ este un consumator de proprietăţi, oamenii interacţionînd pe piaţa pe piaţa imobiliară şi pe piaţa serviciilor legate de acestea; Perspectiva financiară-pentru că oamenii pot să-şi plaseze disponibilităţile în proprietăţi imobiliare şi să se împrumute pentru a achiziţiona şi a-şi controla aceste proprietăţi. O prezentare a acestor idei este realizată în tabelul 1.1 [10]. Tabelul 1.1 -Abordările proprietăţii imobiliare Proprietăţi imobiliare Abordarea afacerii Construcţii Amenajare de terenuri Investiţii în proprietăţi imobiliare Intemediere imobiliară Evaluarea proprietăţii imibiliare Abordarea juridică Aspecte juridice referitoare la proprietatea imobiliară Fiscalitatea aplcabilă proprietăţilor imobiliare Abordarea economică Piaţa imobiliară Investiţii în proprietăţi imbiliare Abordarea financiară Investiţii în proprietăţi imobiliare Asigurarea proprietăţilor imobiliare Credit ipotecar Evaluarea proprietăţii imobiliare Conceptul de bun imobil în abordarea sa cuprinde diferite aspecte şi proprietăţi, cum ar fi: 1 Conceptul bunul imobil - bun economic Conform noţiunilor utilizate în noţiunile teoretice, economia" se înţelege un proces de producere a bunurilor economice, în contextul limitei de resurse. Conform economiei imobilului ea este acea parte a procesului economic complex care presupune crearea unuia dintre numeroasele tipuri de bunuri economice şi anume a nunului imobil. Excepţia pentru direcţia dată sunt bunurile naturii. Conceptul de bun economic poate fi desfăşurat mai detaliat. Este bine cunoscut faptul că pentru orice individ, iar în cazul dat consumator, una dintre cele mai importante caracteristici este satisfacerea diverselor necesităţi. Unele dintre necesităţile de bază sunt cele materiale fără care existenţa individului este de neconceput. Satisfacerea acestui tip de necesităţi poate fi realizată prin utilizarea diferitor bunuri. Bunul imobil este unul din necesităţile de bază ale unui individ utilizarea căruia duce spre satisfacerea lor. Caracteristicile economice de bază ale imobilului sunt: 8

5 - orice bun imobil este considerat ca un activ material; - orice bun imobiliar este unic din punctul de vedere al amplasării şi structurii lui; - pământul, din punct de vedere fizic este imobil, iar celelalte bunuri imobiliare nu pot fi deplasate fără a cauza prejudiciu considerabil destinaţiei lor; - bunul imobiliar este viabil pentru o perioada îndelungată de utilizare - oferta de bunuri imobiliare este limitată; - bunul imobiliar este util oamenilor. - bunul acesta poate fi tranzacţionat şi exploatat pentru a primi beneficii ulterioare. 2 Conceptul bunul imobil marfă Deseori cînd ne referim la bunul imobil, noi î-l concepem în primul rînd ca o marfă. Analiza acestei direcţii specifice poate fi concepută prin examinarea caracterului dublu al satisfacerii necesităţilor legate de imobil: a) prin procurarea dreptului de proprietate asupra imobilului; b) prin procurarea serviciilor locative pe piaţa imobiliara (prin chirie). Acest caracter dublu este specific nu numai bunurilor imobile locative ci şi altor tipuri de imobil. Prin urmare imobilul există sub două forme : - marfa-obiectul imobilului (proprietate) - marfa - serviciu (arendă) Caracterul dublu al imobilului mai are şi un alt aspect specific ce poate fi explicat în baza exemplului privatizării fondului locativ. Elementul specific în cazul fondului locativ este posibilitatea delimitării obiectului de proprietate. în cazul unui bloc locativ această posibilitate de delimitare lipseşte deoarece toate elementele despărţitoare ale unei proprietăţi sunt în acelaşi timp elemente despărţitoare ale altei proprietăţi, iar în totalitate ele alcătuiesc elementele componente ale structurii unui bloc. Caracterul de delimitare în spaţiu poate fi cercetat numai în baza exemplului unei proprietăţi individuale (casă de locuit). 3 Conceptul bunul imobil - sursă de venit Al treilea aspect important legat de bunul imobil este specificul utilizării imobilului ca sursă de venit. în legătură cu acest aspect este principial de menţionat principalele principii ale direcţiei date : Nu toate bunurile imobile sînt sau pot fi o sursă de venit. De exemplu: în fondul locativ o parte a imobilului locativ care este dat în arendă poate fi considerat ca o sursă de venit. Potenţialul de venit al imobilului pentru o anumită persoană dacă ea dă în arendă un singur 9

6 imobil nu este destul de mare. Denumirea ei este renta şi este un venit primit regulat pentru utilizarea capitalului proprietăţii. Este diferenţa dintre venitul de la imobilul şi venitul de la implicarea imobilului în anumite proiecte. în primul caz imobilul este unica sursă de venit, iar în al doilea caz una dintre mulţimea surselor de venit şi posibil nu cea mai esenţială.[17] 1.2 Clasificarea bunurilor imobile industriale de tip depozit Bunurile imobile cu destinaţie industrială cuprind bunurile imobiliare folosite pentru prelucrarea materiei prime şi producerea de bunuri. Calsificarea bunurilor immobile industrial este destul de vastă. Astfel, conform informaţiei prestate de O.Buzu clasificarea bunurilor imobile industriale după destinaţia funcţională este prezentată în figura 1. 1 [8] Bunurile imobile cu destinaţie funcţională Întreprinderi industriale Depozite Ateliere de producere Fig. 1.1 Clasificarea bunurilor imobile industriale după destinaţia funcţională Factorii care determină varietatea mare de feluri şi tipuri de depozite de materiale şi produse sunt multipli, iar o clasificare a lor este necesară pentru a orienta alegerea tipului de depozit cel mai adecvat scopului urmărit şi cel mai corespunzător condiţiilor concrete din întreprinderea sau unitatea respectivă Deciziile referitoare la alegerea tipurilor de depozitare presupun analizarea de către logisticieni a variantelor posibile. Selecţia anumitor tipuri şi modul lor de combinare sunt direct influenţate de caracteristicile cererii clienţilor, politica firmei, avantajele şi limitele fiecărui tip de depozit şi existenţa pe piaţă a unor operatori de încredere, specializaţi în oferirea de servicii de depozitare. Depozitarea se poate realiza pe o perioadă mai mare de timp sau produsele se pot afla în tranzit. Există, de asemenea, o mare varietate de aspecte legale şi de natură financiară, toate presupunînd culegerea de informaţii şi găsirea de alternative care să permită întegrarea eficientă a depozitării în lanţul logistic. 10

7 Direcţiile de clasificare a depozitelor industriale sunt prezentate în figura alaturată. Direcţiile de clasificare a depozitelor După destinaţie După natura produselor depozitate După destinaţia materialelor După felul materialelor ce se păstrează După sistemul constructiv După modul de folosire al spaţiului După modul de realizare al construcţiei După gradul de mecanizare a mişcării materialelor După gradul de mecanizare a evidenţelor materialelor După materialele din care sunt construite Fig. 1.2 Criterii de clasificare a depozitelor Criteriile de clasificare ale depozitelor sunt multiple şi anume: a. După destinaţie: - depozite din sfera producţiei, din care fac parte cele aparţinînd întreprinderilor industriale, cu excepţia celor pentru produse finite; - depozite din sfera circulaţiei, din care fac parte depozitele unităţilor de aprovizionare şi desfacere ale unităţilor industriale şi ale comerţului şi depozitele teritoriale de aprovizionare tehnico-materială; - depozite mixte, care servesc producţia şi circulaţia şi cuprind de regulă produse finite. b. După natura produselor depozitate: - depozite de materiale şi semifabricate; - depozite pentru dispozitive, scule şi piese de schimb; - depozite de produse finite. c. După destinaţia materialelor: - depozite de materii prime şi materiale; - depozite de materiale pentru construcţii; - depozite de ambalaje etc. d. După felul materialelor ce se păstrează şi manipulează: - depozite universale, în care se păstreaza mărfuri diverse; 11

8 - depozite specializate pentru depozitarea unui singur fel sau unei grupe de materiale (produse chimice, feroase, electrice, alimente, textile, lubrifianţi, combustibili solizi sau lichizi, produse metalice etc.). e. După sistemul constructiv: - depozite deschise, pentru produse care nu se degradeaza sub influenţa agenţilor atmosferici; - depozite deschise, de tip şopron sau sub copertina, în care se depozitează de obicei materiale lemnoase, de construcţie, produse refractare, cocs etc.; - depozite închise, pentru păstrarea materialelor care trebuie ferite de precipitaţii atmosferice, umiditate şi razele solare. Depozitele închise trebuie să ofere izolare fata de mediul înconjurator, să fie prevăzute cu instalaţii de încălzire, ventilaţie etc. pentru a proteja mărfurile şi materialele împotriva variaţiilor de temperatura şi umiditate şi a le crea siguranţă împotriva înstrăinării, risipirii etc. f. După modul de folosire al spaţiului: - depozitare pe suprafaţă sau depozitare pe înălţime. g. După modul de realizare al construcţiei: - pe un singur nivel, pe mai multe nivele; - subterane, la sol, la etaje. h. După gradul de mecanizare a mişcării materialelor: - manuale, cu mică mecanizare, cu mecanizare complexă, parţial automatizate, automatizate. i. După gradul de mecanizare a evidenţelor şi mişcării mărfurilor şi materialelor: - cu evidenţa manuală, mecanografică, cu ajutorul calculatoarelor electronice. j. După materialele din care sunt construite: - lemn, materiale de zidărie, beton, prefabricate, metalice, tablă ondulată, ţesături sau folii gonflabile etc.[16] O clasificare mai generală a bunurilor imobile industriale poate fi analizată în cadrul Indicilor comasaţi pentru calculul valorii de reconstituire [6] Clasificarea depozetelor analizată în cadrul indicilor se efectuează reeşind din materialul de construcţie a elementelor constructive a bunului imobil, şi capacitatea volumului de păstare. Reprezentarea clasificării bunurilor imobiliare conform Indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire este arătată în figura

9 De păstrare a materiei prime De păstrare a îngrăşămintelor minerale De păstare a bunurilor tehnicomateriale Pentru păstarea concentratelor Depozite Pentru păstrarea produselor alimentare De păstrare a producţiei finite Fig Clasificarea bunurilor imobiliare conform Indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire A. Depozite de păstrare a producţiei finite care include: - depozite pentru păstarea produselor a înterprinderilor de prelucrae a lemnului; - depozite pentru păstrarea articolelor de papitărie; - depozite pentru păstrarea articolelor de beton armat; ş.a B. Depozite pentru păstrarea produselor alimentare. a. În dependenţă de numărul de nivele şi materialul de construcţie cum ar fi: - depozite pentru păstrarea producţiei cu un nivel şi materialul de construcţie cărămidă; - depozite pentru păstarea produselor cu două nivele şi materialul de construcţie cărămidă; - depozite pentru păstarea produselor cu un nivel şi materialul de construcţie lemn; b. În depindenţă de capacitatea de păstrare a volumului de producţie şi echipamentul de utilaje ca de exemplu (camere frigorifice, camere de păstrae a temperaturii constante) astfel avem: - depozite de păstarea a porumbului în ştiulete; 13 De păstrare a produselor petroliere De păsrare a materialului de construcţie

10 - depozite de păstarea a produselor de băcănie; - depozite de păstarea a produselor de gastronomie, ş.a C. Depozite pentru păstarea concentratelor ca exemplu avem depozete pentru păstarea concentartelor alimentare animaliere. D. Depozite de păstare a bunurilor tehnico-materiale: - depozete de păstare a bunurilor tehnico-materiale fără încălzire cu suprafaţa 90 m.p; - depozete de păstrare a materialului necesar uzinelor de fabricare a betonului armat. V. Depozite de păstrare a îngrăşămintelor minerale. VI. Depozite de păstrare a materiei prime: - pentru fabricarea articolelor de piele, blană şi lînă; - petru păstrarea bumbacucului, inului ca materie primă, ş.a VII. Depozite de păsrare a materialului de construcţie. VIII. Depozite de păstrare a produselor petroliere. În ceea ce priveşte tipologia depozitelor există o gamă largă a criteriilor de clasificare, unele din acestea sunt identificate în figura 1.4: După dimensiuni mici medii mari foarte mari După tipul de folosinţă individuale colective După gradul de mecanizare nemecanizat e mecanizate complex mecanizate autometizate După varietatea mărfurilor specializate cu asortiment combinat universale După fluxul de circulaţie a mărfurilor pentru producţie tehnicoindustrială de materii prime de produse finite pentru bunuri de consum Fig. 1.4 Clasificarea depozitelor după mai multe criterii 1.3 Factorii de influenţă asupra valorii depozitelor Preferinţele participanţilor la tranzacţiile efectuate cu proprietăţile imobiliare sunt de cele mai multe ori atît de diferite, iar aceste proprietăţi sunt achiziţionate în scopuri atît de diverse 14

11 încît a identifica o valoare obiectivă de piaţă constituie un demers foarte dificil. Astfel, un imobil achiziţionat pentru a fi utilizat în calitate de sediu pentru o firmă va fi privit într-o manieră diferită decît în cazul în care se doreşte folosirea sa drept loc de depozitare. Bunurile imobiliare reprezintă una dintre cele mai importante componente ale existenţei umane, atît dacă privim fenomenul la nivelul indivizilor, cît şi la cel al organizaţiilor. Putem structura factorii de influenţă asupra bunurilor imobiliare în patru tipuri - fizice, de localizare, legale şi de mediu. Fiecare dintre aceste elemente participă la satisfacerea nevoii umane. Există unele aspecte la care potenţialul cumpărător al unei locuinţe sau al unui teren să reflecteze înainte de a plăti preţul solicitat (sau pe care vînzătorul merită să le utilizeze ca argumente pentru a-1 convinge pe cumpărător de oportunitatea actului de cumpărare). Fiecare dintre indivizi este caracterizat prin propria funcţie de utilitate, respectiv atribuie un punctaj" fiecăreia dintre caracteristicile unei anumite proprietăţi imobiliare, în funcţie de importanţa acordată acestora. De exemplu, o persoană poate fi interesată mai mult de poziţia în localitate (în anumite zone industriale de interes, de exemplu, aproape de hala de producere, întreprinderi etc), în timp ce alta de materialele de construcţie a depozitelor. A. Caracteristicile fizice Aspectele fizice constituie elementele cele mai vizibile ale unei proprietăţi imobiliare. Ele se pot detalia după cum este vorba despre teren sau despre amenajările acestuia. În ceea ce priveşte terenurile aferente depozitelor, sunt vizate accesul la amenajări şi diverse utilităţi - gaze, iluminat public (sau chiar acces la curentul electric), apă ş. a., precum şi căile de acces (străzi, căi ferate etc.) sau vecinătăţile (zone comerciale). Analiza caracteristicilor fizice trebuie privită şi din punctul de vedere al utilizării respectivei proprietăţi atît în actualul moment, dar şi în condiţiile optime. În ceea ce priveşte amenajările sunt avute în vedere: mărimea, forma, calitatea, componentele principale. Trebuie avute în vedere stilul arhitectonic, calitatea (ziduri, fundaţie, tavan, podea), tipurile de construcţie, distribuirea în spaţiu, funcţionalitatea, facilităţile etc. B. Caracteristicile de localizare Caracteristicile de localizare se referă la distanţele exprimate din punctul de vedere al timpului şi din punctul de vedere al costului dintre proprietate şi destinaţiile comune pentru un utilizator tipic. Este de subliniat faptul că de multe ori nu este importantă atît de mult distanţa efectivă, cît durata în care se parcurge această distanţă: un sat situat în apropierea unui oraş, dar de care este legat numai printr-un drum de foarte proastă calitate poate fi considerat de multe ori mai depărtat"' decît o altă localitate, legată de acest oraş prin tren şi linie permanentă de autobuz. Aceeaşi discuţie poate fi avută în vedere din punctul de vedere al costului: un sat care 15

12 nu este legat prin linii de transport în comun de un oraş, ci doar prin intermediul deplasării cu autoturism proprietate personală poate fi considerat mai depărtat" decît un altul, situat la mai mulţi km, dar care este legat printr-o linie de autobuz de acel oraş. C. Caracteristicile legale Printre caracteristicile legale ale unei proprietăţi imobiliare se pot aminti: tipul de proprietate - proprietate efectivă, închiriere etc; restricţii publice sau private - zonarea terenurilor, restricţii arhitectonice, de mediu legi şi reguli de mediu - în primul rînd, împotriva poluării; fiscalitatea - în primul rînd fiscalitatea locală. D. Caracteristicile de mediu vecinătatea: zonă industrială: străzile şi calitatea lor; atractivitatea generală a zonei; aspecte economice (mărimea afacerii firmelor); aspecte sociale ; administraţia locală şi calitatea comunităţii - disponibilitatea serviciilor (protecţia pompierilor şi a poliţiei, serviciile de gunoieri, serviciile sociale), a facilităţilor, reglementările fiscale, organizarea politică; regiunea; gradul de dezvoltare a economiei.[10] Factorii de influenţă joacă un rol important în determinarea valorii bunului imobil. Conform autorilor O. Buzu şi A. Matcov valoarea bunului imobiliar este influenţată de interacţiunea unor factori care sunt externi şi interni, reprezentați în figura 1.5. Factorii de influenţă asupra valorii bunurilor imobile Factori externi Factori interni Factorii econimici; Factorii juridici, administrativi şi politici; Factorii sociali; Factorii naturali şi de mediu. Amplasarea ; Caracteristicile fizice; Condiţiile de vînzarecumpărare. Fig.1.5 Clasificarea factorilor de influenţă asupra valorii bunurilor imobile 16

13 Factorii externi sunt factori generali, care influenţează într-o oarecare măsură valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Factorii economici reflectă situaţia generală a economiei ţării, regiunii sau a localităţii. Dintre factorii economici fac parte factorii ce influenţează cererea şi oferta proprietăţii imobiliare. Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată de situaţia economică generală: 1. Gradul de ocupare a populaţiei; 2. Mărirea salariului şi veniturilor populaţiei; 3. Solvabilitatea populaţiei; 4. Variaţia numărului populaţiei; 5. Modificările în preferinţele populaţiei; 6. Nivelul inflaţiei; 7. Disponibilitatea mijloacelor creditare; 8. Mărimea ratei dobînzii; 9. Mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor. Creşterea cererii determină sporirea activităţii pieţii imobiliare. O condiţie obligatorie pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea posibilităţilor economice ale potenţialilor cumpărători, majorarea veniturilor populaţiei. Ca urmare a creşterii cererii vor creşte preţurile de arendă şi preţurile de vînzare a proprietăţilor imobiliare. Majorarea preţurilor de arendă şi preţurile pe toate segmentele pieţii imobiliare este determinată şi de procesele inflaţioniste. Este important să fie studiată cererea pe termen scurt,deoarece cererea pe piaţa imobiliară este foarte elastică, reacţionează repede la variaţia preţurilor pentru proprietăţile imobiliare şi influenţează, astfel,situaţia pe piaţă imobiliară. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastică. Fluctuaţiile de proporţii pe piaţa imobiliară pot fi explicate anume de această caracteristică a cererii. Oferta de bunuri imobiliare este influenţată de : stocurile de bunuri imobiliare libere care sunt expuse la vînzare pe un anumit segment de piaţă; volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente. Un alt grup de factorii economici care influenţează valoarea proprietăţii imobiliare sunt : utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea de cumpărare. Utilitatea este abilitatea unui bun de a satisface o cerere, necesitate sau dorinţa umană. Valoarea unei servituţi se exprimă prin veniturile obţinute sub forma chiriei sau prin fluxul de numerar. Raritatea este o ofertă prezentă sau anticipată a unui bun, relativă la cererea pentru acesta. Dacă cererea este constantă, raritatea îl face mai valoros. 17

14 Dorinţa este visul cumpărătorului de a avea un bun care să satisfacă o necesitate umană sau cerinţe individuale dincolo de necesităţile vitale. Puterea efectivă de cumpărare. Este abilitatea unei persoane sau a unui grup de a participa pe piaţă prin achiziţionarea cu bani sau echivalent a bunurilor sau serviciilor. Factorii juridici, administrativi şi politici pot avea o influenţă atît pozitivă cît şi negativă asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi şi politici se raportă: politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pămîntului şi valorificarea terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, control asupra plăţilor de arenă, etc); condiţiile asigurate de organele administraţiei publice locale; existenţa drumurilor cu înveliş durabil; şcolilor; grădiniţelor de copii; transportului public,etc. Factorii sociali sunt importanţi în determinarea valorii proprietăţii imobiliare, în deosebi în condiţiile perioadei de tranziţie. La această categorie de factori se atribue: prestigiu, în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraşului sau diferite regiuni ale ţării, anumite tipuri de clădiri devin populare şi prestigioase. Valoarea proprietăţilor imobiliare sporeşte de cîteva ori, cu toate că cheltuielile de construcţie şi valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate în alte regiuni. compoziţia populaţiei pe grupe de vîrste; variaţia raportului dintre diferite pături ale societăţii: raportul dintre grupele populaţiei cu diferite nivele de educaţie, nivelul de migraţiune, numărul căsătoriilor şi divorţurilor; situaţia criminogenă; atitudinea faţă de dreptul de proprietate. Factorii naturali şi de mediu. Valoarea proprietăţii, amplasate în perimetrul unui oraş sau al unei regiuni este sensibil la impactul factorilor naturali şi de mediu. La această categorie de factori se referă: Clima; Seismicitatea; Nivelul apelor subterane; Zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren; Contrucţii pe rocile sedimentare; Prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de producere a substanţelor chimice, staţii de purificare. Factorii interni de influenţă întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun imobiliar şi sunt determinaţi în procesul de estimare a valorii proprietăţii imobiliare. Pentru 18

15 diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercită o influenţă mai mare asupra valorii sunt diferiţi. Dintre factorii interni cei mai principali sunt : amplasarea, caracteristicile fizice, condiţiile de vânzare-cumpărare, şi de exploatare. Amplasarea reprezintă situarea bunului imobiliar într-un anumit oraş sau regiune a ţării, care se caracterizează prin anumite elemente distinctive: Apropierea linii de transport; Suprapunerea mărimii terenului cu mărimea clădirii; Prestigiul; Apropierea de sursele de materie primă; Localizarea în regiunea industrială. Caracteristicele fizice sunt: Conducte de gaze şi apă, asigurarea calităţii acestor servicii; Parametrii fizici; Calitatea construcţiei şi exploatării; Dotarea tehnică; Exteriorul şi confortul; Arhitectura clădirii; Planificarea şi distribuirea obiectelor imobiliare original planificat şi stilizat; Materiale de calitate superioară. Condiţiile de vânzare-cumpărare : Motivele vânzătorului şi a cumpărătorului; Termenele de realizare a tranzacţiei.[8] Bunurile imobile cu destinaţie comercială şi industrială poartă o importanţă deosebită pentru potenţialii investitori, de aceea factorii de influenţă au o acţiune directă asupra preţurilor la imobile, inclusiv şi a veniturilor acestor bunuri. Fiecare dintre factori au rolul lor de acţiune asupra valorii imobilelor industriale, printre aceştea sunt cei clasificaţi în figura 1.6: 19

16 Factorii de influenţă asupra bunurilor imobile industriale Factorii sociali - Densitatea demografică; - Existenţa şi calitatea serviciilor; - Nivel de pregătire; - Gradul de şomaj; - Nivel infracţional - Dimensiunea obiectului Factorii economici - Venitul pe cap de locuitor; - Venitul mediu pe obiect; - Procentajul de ocupare a l construcţiilor de către proprietar; - Nivelul şi tendinţele chiriei; - Nivelul şi tendinţele valorii proprietăţilor volumul de amenajări şi construcţii Factorii administrativi - Impozitul pe proprietate; - Regulile privind sistematizarea, construcţiile, serviciile sanitare; - Calitatea serviciilor publice; - Reglementările de mediu; - Restricţii asupra terenului sau a construcţiei; - Reţele de transport şi perspectivă în domeniu Factorii de mediu - Topografia; - Spaţii libere; - Surse de poluare; - Calitatea serviciilor comunale; - Caracteristici de microclimat - Schimbări survenite în timpul de utilizare al bunurilor - Accesul la principalii furnizori de servicii, platformele industriale. Fig. 1.6 Factorii de influenţă asupra valorii bunurilr imobile industriale Factorii şi cerinţele ce contribuie la alegerea avantajoasă a construcţiilor industriale de tip depozit În ceea ce priveşte amplasamentul unei zone industriale într-o localitate, acesta este determinat de anumiţi factori precum caracteristicile terenului, aproprierea de căile de comunicaţii, facilitatea căilor de acces, poziţia în raport cu aşezările omeneşti, direcţia predominantă a vîntului. Alte elemente ce se iau în considerare la alegerea terenului unei industrii sunt natura apelor subterane şi, în special, gradul de agresivitate al acestora, precum şi gradul de seismicitate al regiunii. Din punctul de vedere al reliefului solului, este recomandat un teren plat sau, şi mai bine, cu o uşoară înclinare, care să asigure o scurgere naturală a apelor din precipitaţii. O astfel de situaţie evită săpături, umpluturi şi deplasări mari de pămînt, cerute de amenajarea terenului, 20

17 uşurează aşezarea şi execuţia căilor ferate şi a drumurilor şi evită pierderea unor mari suprafeţe de teren dintre obiective. Apropierea căilor de comunicaţii şi a altor utilităţi constituie un aspect fundamental în opţiunea pentru alegerea amplasamentului unei zone industriale. Acesta trebuie poziţionat în apropierea unor artere rutiere mari, lîngă un nod de cale ferată şi, în unele cazuri, lîngă un curs de apă navigabil. La alegerea amplasamentului unei clădiri industriale merită să se ţină cont şi de existenţa unor reţele energetice (electricitate şi gaze) şi de posibilităţile de racordare la acestea. În mod egal, aşezarea unei clădiri industriale poate fi condiţionată de existenţa în apropiere a unor surse de apă necesare, şi în care să se verse apele uzate, provenite din zona industrială, bineînţeles după o tratare a acestora, pentru evitarea problemelor de mediu. Apropierea spaţiilor industriale de anumite aşezări umane trebuie analizată în mod biunivoc. Pe de o parte, dezvoltarea unei anumite zone ca zonă industrială implică aşezarea unui număr de persoane în această zonă, ceea ce duce la crearea unei comunităţi umane ce se dezvoltă o dată cu dezvoltarea industriei: după construcţia zonei industriale, se vor ridica locuinţe, iar apoi magazine de aprovizionare, şcoli, policlinici, spitale, centre de cultură, diferite organizaţii pentru servirea populaţiei. Pe de altă parte, apropierea zonele industriale de centre populate prezintă o importanţă deosebită, atît în ceea ce priveşte asigurarea unor locuinţe pentru personal, cît şi a unui potenţial debuşeu direct şi apropiat pentru propriile produse. Pentru clădirile de tip industrial depozitar, amplasarea pe lot este determinată de funcţiunile clădirii. Clădirile de depozitare trebuie să servească scopului specific pentru care au fost construite. Clădirile industriale de depozitare trebuie să satisfacă un ansamblu de cerinţe; acestea sunt analizate în egală măsură, în situaţii concrete, unele avînd prioritate faţă de celelalte. Aceste cerinţe ale zonelor interioare sunt prezentate succint în tabelul 1.2. Pentru clădirile industriale, depozite se va verifica dacă pardoseala este groasă sau precomprimată pentru a suporta greutăţi mari. Pentru zonele cu trafic intens, se recomandă pardoseala din materiale cu proprietăţi antiderapante şi rezistente la uzură. Tabelul 1.2 -Cerinţele zonelor interioare ale clădirilor industrial de tip depozit Indici Caracteristica 1 2 Cerinţe satisfacerea necesităţilor procesului de fabricaţie; posibilităţi de adaptare la impuse de modificările proceselor tehnologice. exploatare 21

18 Continuarea tabelului siguranţă (modul în care aceasta se comportă sub acţiunea încărcărilor celor mai defavorabile, care ar putea apărea pe întreaga durată de utilizare a clădirii); durabilitate (durata de utilizare) ( de ani, dar uneori şi mai mult); confort, estetică, condiţii normale pentru desfăşurarea activităţii oamenilor Cerinţe de (materiale şi elemente pentru închiderea halelor şi pentru realizarea unor aspecte ordin tehnic plăcute, materiale corespunzătoare pentru izolare, finisaje şi protecţie a pardoselilor, crearea unui mediu ambiant favorabil desfăşurării activităţii oamenilor). temperatura, umiditatea, aerisirea (cît mai apropiate de cele oferite de climatul natural normal). Se va verifica dacă există pierderi de căldură, eficienţa corpurilor de încălzit, umiditate normală, o viteză a aerului mai mică de 0,7 m / s; Cerinţe ale lumina, culorile (raportul dintre aria ferestrelor ăi aria pardoselii încăperii climatului respective, existînd valori minime acceptate pentru acest raport); interior zgomotul (zgomotele devin supărătoare dacă nivelul lor depăşeşte 80 db; începînd de la aproximativ 120 db, zgomotele produc unele leziuni, iar peste 140 db au consecinţe foarte grave). Amenajări interioare (pereţi rezistenţi le foc, uşi rezistente la foc, sisteme de Protecţia la evacuare a rumului, montate în tavane; instalaţii de semnalizare şi stingere a foc incendiilor; traseele de evacuare, ce trebuie dirojate spre ambele laturi ale clădirii) Clădirile pentru depozitare trebuie să îndeplinească următoarele funcţiuni : a. să asigure depozitarea materialelor într-un mediu protejat; b. să organizeze materialele astfel încît să fie realizat uşor inventarul şi mutarea lor; c. să asigure facilităţi pentru livrarea eficientă; d. să asigure facilităţi pentru acces eficient şi transport.[10] 22

19 2 SPECIFICUL EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILIARE INDUSTRIALE 2.1 Cadrul teoretic şi legislativ în evaluarea bunurilor imobile din Republica Modova Activitatea de evaluare reprezintă activitatea desfăşurată de întreprinderile de evaluare, care constă în estimarea valorii de piaţă sau a altei valori a obiectului evaluării. Din punctul de vedere al teoriei evaluării, valoarea bunurilor imobiliare este determinată de atitudinea pieţii, vînzătorilor şi cumpărătorilor potenţiali, pentru preţiozitatea bunurilor imobiliare. În urma interacţiunii factorilor pieţii ia naştere expresia reală a valorii, piaţa fiind acel mediu care reflectă atitudinea şi acţiunile oamenilor ca răspuns la interacţiunea forţelor sociale şi economice. În economia de piaţă există o atitudine principal diferită faţă de activitatea de evaluare. Orice bun imobiliar este marfă şi trebuie evaluat în mod corespunzător. Piaţa serviciilor de evaluare este parte componentă a pieţii imobiliare, unde obiectul vînzării cumpărării sînt serviciile de evaluare. Obiect al evaluării pot fi bunurile mobile şi imobile şi drepturile asupra lor; hîrtiile de valoare, maşini şi mecanisme, echipament tehnologic, active necorporale. Subiecţi ai pieţei serviciilor de evaluare sunt evaluatorii şi întreprinderile care au licenţă ce le acordă dreptul de a practica activitatea de evaluare. Evaluarea bunurilor imobiliare reprezintă procesul de determinare a valorii acestor bunuri. În fiecare caz concret, evaluarea se caracterizează prin particularităţi specifice ce reflectă esenţa şi specificul obiectului evaluării. Evaluarea este întotdeauna legată de: un anumit tip de tranzacţie presupusă în legătură cu obiectul evaluării (vînzare, cumpărare, schimb, ipotecare, asigurare, donaţie, moştenire, etc.); anumiţi participanţi la proces: beneficiarul şi evaluatorul; o anumită dată de timp pentru care se efectuează evaluarea. Proprietatea imobiliară reprezintă o parte considerabilă a avuţiei mondiale, iar evaluarea acesteia este fundamentală pentru asigurarea viabilităţii proprietăţii globale şi a pieţelor financiare. Termenul proprietate utilizat fără alte precizări sau identificări se poate referi la oricare din alte tipurile de proprietate. Deoarece evaluatorii au adesea misiuni care se referă la tipuri de proprietate diferite de proprietatea imobiliară sau la proprietăţi a căror valoare include mai multe tipuri de proprietate, este esenţială întelegerea fiecărui tip de proprietate şi distingerea caracteristicilor acestuia. Deşi divizarea proprietăţii în cele patru categorii distincte este recunoscută de mult timp, în ultimele decenii au apărut noi entităţi şi instrumente. Cadrul de referinţă acceptat descrie 23

20 aceste noi clase de proprietate, iar familiarizarea evaluatorilor cu tipurile specializate de proprietate şi participaţii devine tot mai importantă pentru practica evaluării. Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare recunoaşte următoarele patru tipuri de proprietate: proprietatea imobiliară, proprietatea mobiliară (bunuri mobile), întreprinderi şi active financiare. Confirmarea activităţii de evaluare în calitate de activitate independentă în economia Moldovei s-a produs în absenţa unui cadru juridic şi metodologic bine determinat. Deci companiile de evaluare au început prestarea serviciilor de evaluare la începutul anilor 90 ai secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supusă licenţierii de stat, primul proiect al actului legislativ care a stabilit cerinţele minime faţă de evaluatori şi activitatea de evaluare, şi care a specificat în linii generale metodologia evaluării de piaţă a apărut de abia în anul În aprilie 2002 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. Astfel, pentru prima data în legislaţia Moldovei a apărut definiţia de evaluator şi au fost specificate cerinţele faţă de calificarea evaluatorului. Evaluatorul poate fi orice persoană cu studii superioare în evaluare sau după caz studii superioare economice sau tehnice şi care posedă certificatul de calificare eliberat de Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru organul de stat abilitat cu funcţia de control asupra activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu privire la activitatea de evaluare prevede definirea strictă a rolului organelor de stat, asociaţilor obşteşti ale evaluatorilor şi întreprinderilor de evaluare în organizarea activităţii de evaluare. În ultimii ani au fost întreprinse cu succes măsuri pentru modificarea legislaţiei. Importante modificări şi completări au fost efectuate de legile fundamentale care determină dezvoltarea pieţei imobiliare: Codul Funciar, Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, Legea cu privire la privatizare, Legea cu privire la preţul normativ şi modul de vînzare cumpărare a pămîntului, Legea cu privire la gaj, Legea cu privire la ipotecă şi alte acte normative. Dezvoltarea pieţei imobiliare în Republica Moldova în mare măsură depinde de elaborarea şi implementarea în practică a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Partea metodologică a acestui sistem include principiile, metodele şi procedurile de evaluare care până la etapa de tranziţie a economiei erau cu totul altele. Nu era necesitate nici în organizaţii profesionale de tranzacţii şi evaluare a imobilelor. În prezent se poate afirma cu toată certitudinea că evaluarea valorii reale, de piaţă, este necesară în următoarele cazuri: privatizare, ipotecă, pentru aprecierea bazei fiscale, expropriere, stabilirea preţului la vindere-cumpărare, estimarea pierderilor în cazul imobilelor asigurate, pentru calcularea impozitului pe imobilul moştenit sau dăruit, pentru reglementarea relaţiilor materiale în caz de divorţ şi alte cazuri. 24

21 Din punct de vedere al teoriei evaluării, valoarea bunurilor imbiliare este determinată de atitudinea pieţii, vînzătorilor şi cumpărătorilor potenţiali. În urma interacţiunii factorilor pieţii ia naştere expresia reală a valorii, piaţa fiind acel mediu care reflectă atitudinea şi acţiunile oamenilor ca răspuns la interacţiunea forţelor sociale şi economice. Teoria şi practica evaluării operează, în mod uzual, cu următoarele concepte de bază: Valoare de piaţă suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoaştere de cauză, prudent şi fără constrîngere. Bun imobil sectoare de teren sau amenajări amplasate pe ele, clădiri, construcţii, apartamente şi alte încăperi izolate, care nu pot fi supuse deplasării fără a cauza prejudicii directe destinaţiei lor. Evaluare procesul de determinare a valorii proprietăţii la o dată concretă, ţinînd cont de factorii fizici, economici, sociali ce au influenţat asupra valorii. Obiectul evaluării bunul imobiliar supus evaluării. Data evaluării proprietăţii data la care a fost efectuată evaluarea proprietăţii. Raport de evaluare documentul ce conţine descrierea obiectului evaluării şi calculul valorii, întocmite de către evaluator în formă scrisă sau electronică la finele procesului de determinare a valorii obiectului evaluării. Valoarea de reconstituire suma cheltuelilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluării şi ţinînd cont de uzura lui. Elemente de comparaţie caracteristica bunlui imobil sau condiţia de efectuare a tranzacţiilor imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evaluării. Unitate de comparaţie indice valoric specific utilizat în metoda analizei comparative a vînzărilor. Ajustare suma care se adună sau se extrage din preţul de vînzare a bunului imobil comparabil pentru a ţine cont de diferenţele între bunul imobil comparabil şi bunul imobil evaluat. Ajustarea poate fi exprimată în mărimi absolute sau relative. Vîrsta efectivă vîrsta clădirii sau a construcţiei care reflectă starea ei reală. Vîrsta efectivă poate fi mai mică decît vîrsta actuală datorită exploatării corecte a bunului imobil, sau poate fi mai mare decît vîrsta actuală în cazul exploatării incorecte. Depreciere acumulată o pierdere de valoare faţă de valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor ce poate apăre din cauze fizice, funcţionale sau economice. 25

22 Capitalizare procesul de transformare a venitului anual generat de un bun imobil în valoarea lui la data evaluării. Cea mai bună utilizare utilizarea cea mai probabilă a unui bun imobil care este posibilă din punct de vedere fizic, permisă din punct de vedere legal, eficientă din punct de vedere economic şi justificată în mod corespunzător din care rezultă cea mai mare valoare a bunului imobil supus evaluării. Rata de capitalizare rată a rentabilităţii utilizată pentru determinarea valorii unui bun imobil prin capitalizarea venitului anual general de el. Rata de actualizare valoarea actualizată a unei sume ce urmează a fi obţinută în viitor. Principalele categorii de imobil şi segmente a pieţei imobiliare care au o dezvoltare foarte neuniformă: piaţa apartamentelor (locuinţelor) şi a încăperilor locuibile, piaţa încăperilor nelocative (clădiri, construcţii, edificii, încăperi încorporate şi aferente caselor de locuit), piaţa terenurilor şi imobilul industrial (de business).[5] 2.2 Abordări şi metode de evaluare a bunului imobil industrial de tip depozit Orice evaluare a unui bun imobiliar este necesar de a încesar de a începe cu estimarea valorii terenului, astfel pentru evaluarea terenului sub construcții industriale se utilizează metodele descrise în continuare. Metoda comparaţiei directe presupune estimarea valorii de piaţă a loturilor de teren în baza analizei comparative a loturilor similare obiectului evaluării. Metoda dată se utilizează în cazurile cînd există suficientă informaţie despre vîzările bunurilor similare obiectului evaluării. Loturile de pămînt comparabile trebuie să fie similare cu cele supuse evaluăriidin punct de vedere ale caracteristicilor fizice. În scopul aplicării metodei date evaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind preţurile de ofertă pentru aceste bunuri. Pentru compararea terenurilor pot fi folosite următoarele unităţi de măsură: 1 m 2, 1 ar, 1 ha sau un lot de teren. Metoda alocaţiei este utilizată pentru detreminarea valorii terenuriloe cu construcţii. Metoda dată poate fi aplicată respectînd următoarele condiţii: 1. disponibilitatea informaţiei privind preţurile de vînzare ale bunurilor imobile similare obiectului evaluării; 2. existenţa informaţiei veridice privind ponderea valorii terenului în valoarea bunului imobil complex; 26

23 3. corespunderea îmbunătăţirilor de pe teren criteriului cele mai bune şi eficiente utilizări. Următoarele etape sunt aplicate în cadrul metodei alocţiei: 1. estimarea valorii bunului imobil complex di care face parte terenul evaluat, (V P b.i.c); 2. determinarea ponderii mediei aritmetice a valorii terenului în valoarea bunului imobil complex: 3. estimarea valorii terenului evaluat: Metoda extragerii se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii, cu condiţia existenţei informaţiei despre preţurile de vînzare a bunurilor imobile în componenţa cărora intră terenuri similare terenului evaluat. În cadrul metodei extracţiei sunt aplicate următoarele etape: 1. estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat, (VP b.i.c); determinarea principalilor factori de influenţă asupra valorii bunului imobil complex, parte componentă a căruia este terenul evaluat; determinarea preţurilor de vînzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat; estimarea ajustărilor pentru deosebirile între bunurile imobile comparabile şi bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat; ajustarea preţurilor bunurilor imobile comparabile; estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat; 2. calcularea valorii de reconstituire sau de înlociure a îmbunătăţirilor de peternul evaluat; 3. calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de înlocuire a îmbunătăţirilor din valoarea bunului imobil complex. Metoda capitalizării directe implică transformarea venitului operţional net obţinut pe parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Metoda dată se utilizează pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare. Metoda dată se aplică pentru evaluarea ternurilor cu construcţii şi celor fără construcţii în cazurile cîndd este disponibilă informaţia despre veniturile generate de terenurile similare obiectului evaluării. Venitul obţinut în urma utilizării terenului poate proveni atît din darea în arendă a terenului cît şi din exploatarea lui de către proprietar în scopuri economice. 27

24 Metoda reziduală se utilizează pentru evaluarea terenutilor cu construcţii şi terenurilor destinate construcşiilor. Următoarele etape se aplică în cadrul metodei reziduale: 1. calcularea valorii de reconstituire sau valorii de înlocuire a ămbunătăţirilor existente pe terenul evaluate sau ce urmează a fi construite. Valoarea de reconstituire se calculează după una din metode: 2. estimarea venitului operaţional net ce poate fi obţinut în rezultatul utilizării bunului imobil complex, în baza plăţilor de arendă de piaţă pentru bunurile imobile similare bunului imobil complex parte componentă a căreia este terenul evaluat; 3. estimarea venitului operaţional net atribuit îmbunătăţirilor prin înmulţirea valorii de reconstituire sau de înlocuire la rata de capitalizare pentru îmbunătăţiri; 4. calcularea venitului operaţional net atribuit terenului, prin scăderea venitului operaţional net atribuit îmbunătăţirilor din venitului operaţional net generat de bunul imobil complex; 5. determinarea valorii terenului prin împărţirea venitului operaţional net atribuit terenului la rata de capitalizare a terenului. Nici o abordare din cele indicate nu este universală. În practica evaluării se utilizează două sau chiar trei metode pentru unul şi acelaşi bun imobil. Metodele de evaluare a construcțiilor industriale sunt cele expuse în figura 2.1. Abordări şi metode de evaluare a construcţiilor industriale Abordarea comparativă Metoda comparaţiei directe Abordarea veniturilor Metoda capitalizării directe Metoda actualizării fluxului de numerar Abordarea cheltuililor Metoda costului Fig. 2.1 Abordări şi metode de evaluare a construcţiilor industriale Metoda cheltuielilor.această abordare se întemeiază pe determinarea costului reproducerii totale a bunului imobil sau înlocuirii complete a obiectului evaluat, ţinând cont de mărimea uzurii. La rezultatul obţinut se adaugă valoarea de piaţă a terenului ca şi cum ar fi disponibil pentru construcţii. Metoda cheltuelilor este aplicată în următoarele cazuri: 28

25 evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent, în aceste cazuri costul construcţiei, care include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piaţă; evaluarea construcţiilor nefinisate; analiza tehnico-economică a bunurilor imobile; reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz se va determina valoarea de reconstituire); argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi; determinarea celei mai celei mai bune utilizări a obiectului evaluării; evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie specială; evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile. Metoda dată se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuite (replacement cost), fie a valorii de reconstituire (reproduction cost) Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor în preţuri curente, pentru a construi un obiect cu utilitate echivalentă cu acea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de construcţie, tehnologii de construcţie comtemporane, proiecte şi design actualizate. Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru a construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi materiale de construcţie, tehnologii şi manopere.[5] Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piaţă a bunului imobiliar prin aplicarea metodei costului este prezentată în umătorul algoritm: 1. determinarea valorii terenului pe care este amplasată clădirea sau edificiul, fiind considerat liber şi disponibil; 2. determinarea valorii construcţiei noi (valoarea de înlocuire sau de reconstituire a clădirii sau edificiului), în valoarea construcţiei noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului; 3. estimarea deprecierii acumulate, ca fiind sumă a uzurii fizice (recuperabile sau nerecuperabile), deprecierii funcţionale (recuperabile sau nerecuperabile) şi deprecierii economice; 4. estimarea valorii construcţiei ţinînd cont de mărimea deprecierii acumulate (valoarea netă); 5. estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a terenului şi valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei. Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este: V=V t +(V c -D) (2.1) 29

26 unde: V- valoarea bunului imobil; V t - valoarea de piaţă a terenului; V c - valoarea construcţiei noi (de reconstituire sau de înlocuire); D - deprecierea acumulată. În cazul aplicării metodei costurilor este necesar să fie determinată valoarea de piaţă a terenului pe care este amplasată construcţia, analiza celei mai bune utilizări solicitată opinia evaluatorului privind diferenţa între valoarea terenului considerat liber şi valoarea terenului cu construcţia actuală. Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a obiectului evaluării este constituită din următoarele elemente: a) costul construcţiei; b) cheltuieli indirecte; c) beneficiul investitorului. Costul construcţiei reprezintă totalitatea cheltuelilor legate nemijlocit de construcţia obiectului. Costul construcţiei se determină în baza normelor de deviz şi altor documente normative. Cheltueli indirecte reprezintă totalitatea cheltuelilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitului, cheltuieli curente pentru menţinerea obiectului în perioada dintre finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului. Cheltuelile indirecte se calculează în baza documentaţiei investitorului şi analizei pieţii construcţiilor noi. Beneficiul investitorului reprezintă recompensarea pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă şi se determină în baza celei mai bune utilizări. La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil este necesar de luat în consideraţie mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum a bunurilor imobile din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. Formula depercierii acumulate este prezentată mai jos: D a =U f +D e +D f (2.2) Se disting următoarele forme de depreciere: a) uzura fizică; b) deprecierea funcţională; c) deprecierea economică. 30

27 Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui sub influienţa factorului timpului şi altor factori externi ( factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei). Metodele de determinare a uzurii fizice sînt: a) metoda normativă; b) metoda valorică: c) metoda vîrstei efective. Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda se aplică in două etape: 1. se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv; 2. se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula: U constr. = U element. *100/GS element. (2.3) unde: U constr - uzura fizică a construcţiei (%); U element. -uzura fizică a elementelor construcţiei(% ); GS element. greutatea specifică a elementelor contructive (%). Metoda valorică presupune determinarea costului reparaţiei capital a construcţiei. În acest caz este determinat coeficientul care reprezintă raportul între costul reparaţiei capital şi valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data evaluării, ţinînd cont de mărimea uzurii fizice. Metoda vîrstei efective se aplică la determinarea uzurii fizice prin aplicarea formulei: U f =VE/DVF *100 (2.4) unde: VE- viața economică; DVF durata de viață fizică. Deprecierea funcţională este legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele pieţii. Deprecierea funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi construcţiilor standardelor contemporane ale pieţii. Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa imobiliară, schimbările în legislaţia naţională, modificarea condişiilor de finanţare şi altele. Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobil industrial în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării. Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piaţă a obiectului evaluării prin aplicarea metodei analizei comparative a vînzăriior este prezentată în felul următor: 31

28 1. Definirea misiunii de evaluare; 2. Colectarea datelor de pe piaţă şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării obiectelor comparabile; 3. Selectarea unităţilor şi elementelor de comparaţie; 4. Determinarea mărimii ajustărilor; 5. Compararea obiectului evaluării cu obiectele imobiliare comparabile, în scopul corectării preţurilor de vînzare a bunurilor imobiliare comparabile; 6. Analiza preţurilor ajustate ale obiectelor comparabile pentru a determina valoarea de piaţă a obiectului evaluării. În practica de evaluare se utilizează 9 elemente principale de comparaţie care urmează a fi analizate: dreptul de proprietate, condiţiile de finanţare, condiţiile de tranzacţiei, condiţiile peţii, amplasamentul, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, modul de folosire; componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil. Metoda venitului presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operaţional net ce poate fi generat de acest bun imobil în viitor. Proprietarul poate obţine venit fie din utilizarea bunului imobiliar în activitatea comercială sau cea de producţie, fie din darea lui în arendă. Aplicarea metodei veniturilor se efectuează în două etape: a) prognoza veniturilor viitoare; b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. Indiferent de tehnica metodei venitului care urmează a fi aplicată, primul pas întreprins de evaluator este estimarea mărimii veniturilor. Venitul care reprezintă cel mai mare interes pentru evaluator este venitul operaţional net. Venitul operaţional net este parametrul de bază căreia este calculate impozitul pe venit, din care sunt rambursate creditele şi sunt plătite dividendele. Venitul brut potenţial reprezintă suma arenzii ce poate fi obţinută în urma dării în arendă a bunului imobiliar.. 32

29 Cheltueli operaţionale sunt cheltuelile legate de asigurarea funcţionării bunului imobiliar. Aceste cheltuieli sunt sustrase din venitul brut efectiv pentru a estima mărimea venitului operaţional net. Cheltuelile operaţionale sunt grupate în patru categorii: 1. cheltuieli operaţionale fixe; 2. cheltuieli operaţionale variabile; 3. cheltuieli operaţionale de menţinere şi reparaţie; 4. cheltuieli pentru înlocuirea elementelor constructive, termenul de utilitate ale cărora e expirat. Formula în baza căreie se determină venitul operaţional net este: VON=VBE-CO (2.5) unde: VON venitul operaţional net; VBE- venitul brtu efectiv; CO- cheltuieli operaţionale. VBE=(VBP-DSL)+AV (2.6) unde: VBP- venitul brut potenţial; DSL- deduceri din spaţii libere; AV- alte venituri. În cadrul metodei venitului sunt cunoscute două tehnici de estimare a valorii: capitalizarea directă; actualizarea fluxului de numerar. Capitalizarea directă implică transformarea venituluioperaţional net obţinut pe parcusul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei capitalizare. Astfel: V = VON/R (2.7) unde: V valoarea estimată; VON venitul operaţional net; R rata de capitalizare. Metoda actualizării fluxului de numerar se bazează pa determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul deteminată. Pe lîngă veniturile anuale obţinute, această metodă presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia). Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrşitul perioadei de calcul. 33

30 În cadrul metodei de actualizare a fluxului de numerar valoarea bunului imobil este calculată după formula: n VON V t 1 t t R 1 r 1 r n (2.8) unde: t- perioada de calcul; r rata de actualizare; R- reversia. La baza metodei veniturilor stă premisa, că valoarea bunului imobil este determinată de valoarea prezentă a fluxului de venituri. 2.3 Analiza pieţii imobiliare a depozitelor din mun.chişinău Piaţa imobiliară reprezintă mediul în care bunurile imobiliare sunt comercializate între cumpărător şi vînzător. Piaţa în care sunt expuse bunurile imobile este destul de variată şi se determină printr o multitudine de caracteristici. Piaţa imobiliară este o acumulare de mecanisme prin intermediul cărora se transmit drepturile de proprietate şi interesele legate de ele, se stabilesc preţurile imobilelor şi se repartizează diverse oportunităţi ale obiectelor comparabile. Piaţa imobiliară include aceleaşi mecanisme ca şi orice alt segment de piaţă: cererea, oferta, preţul, concurenţa. Piaţa forma organizării producţiei care asiugură interecţiunea dintre producere şi consum prin intermediul preţului. Cerere - totalitatea bunurilor care agenţii economici în calitate de cumpărători sunt gata să cumpere la un preţ anumit, într o unitate de timp. Ofertă totalitatea bunurilor oferite pe piaţă într un anumit moment de timp.[5] Subiecţii pieţii imobiliare sunt vînzătorii şi cumpărătorii obiectelor imobiliare, utilizatorii bunurilor imobiliare şi agenţii intermediari de marketing. În centrul oricărei activităţi umane se afla consumatorul, cu nevoile, dorinţele şi aspiraţiile sale. Satisfacerea acestora se poate realiza în principal prin vînzare -cumpărare. Condiţiile cumulative ale vînzării- cumpărării sunt: - existenţa a două părţi; - fiecare parte să deţină ceva ce constituie valoare pentru cealaltă parte; - fiecare parte este capabilă să comunice şi să ofere ceea ce face obiectul vînzăriicumpărării; 34

31 - fiecare parte are libertatea de a accepta sau nu, oferta celeilalte părţi. Cu toate acestea existenţa cumulativă a condiţiilor prezentate asigură numai potenţialitatea vînzării între cele două părţi, tranzacţiile realizîndu-se pe piaţă. Condiţiile existenţei pieţei ar fi: - existenţa unei nevoi clar definite; - existenţa unei cereri solvabile, legate de materializarea şi manifestarea acestei nevoi; - existenta unei oferte capabile să satisfacă nevoia manifestată; - existenţa preţului serviciului care face obiectul tranzacţiei. Aşadar mărimea pieţei depinde deci, de numărul persoanelor care dovedesc: - o anumită nevoie sau dorinţa pentru serviciu; - că dispun de resursele necesare pentru obţinerea bunului dorit; - voinţa de a schimba aceste resurse cu bunul dorit.[17] Odată cu criza financiară a dispărut mijloacele bănești și prețul pentru un metru pătrat a scăzut cu aproximativ o pătrime. Pentru a continua scăderea prețurilor la un nivel și mai mic este necesar să dispară și deficitul de cerere. Iar pentru ca prețurile să revină la nivelul de până la criză trebuie să apară din nou un surplus de lichiditate, adică populația să dispună de mijloace bănești mai mari. Criza financiara a continuat pe parcursul anului 2010 și, prin urmare, revenirea fostului boom de investiții, a creditelor și ipotecii ușoare și accesibile, precum și cresterea fostelor vânzări nu s-au observat. Practic întreg anul 2010 piața imobiliară din Chișinău a lucrat pe turații scăzute. Principalul motiv diferența dintre prețurile cererii și ofertei. Adesea, în ciuda argumentelor întemeiate ale agenților imobiliari privind concesiile reciproce, aceste argumente au fost respinse atât de către vânzători, cât și de către cumpărători. Vânzătorii nu întelegeau de ce ei ar trebui să reducă prețurile în condițiile create. Cumpărătorii erau încrezuți că prețurile în viitorul apropiat vor scădea neapărat, și, prin urmare, nu se grăbeau să cumpere. Tactica așteptărilor reciproce nu a permis prețului să scadă rapid, dar a și adus la un deficit profund atât din partea cererii, cât și a ofertei. Piaţa încăperilor de producţie şi depozitare prezintă o dinamică slabă atât la capitolul indicatorilor volumului ofertei, cât şi la capitolul indicatorilor de preţ, care sunt influenţaţi de factorii enumeraţi mai sus. În această situaţie produce efect şi inerţia mare a segmentului de producţie şi depozitare. Segmentul de depozitare se recuperează mult mai lent decât cel de birouri sau comercial, construcţiile noi se desfasoară extrem de lent. Companiile încă îşi optimizează cheltuielile, din această cauză realizarea planurilor de cumpărare sau închiriere a noilor spaţii se lasa pentru viitor. Principala cerere din numărul total de cereri, circa 70 %, se întîlnesc încăperi de depozitare cu o suprafaţa de la 200 până la 1000 m.p. situate în preajma oraşului. Mai puţin sunt 35

32 întrebate blocurile de la 1000 până la 3000 m.p., care reprezintă 20% din toate cererile. Pentru zonele mai mari cererile sunt foarte rare. Imobilul de depozitare în mun. Chişinău de construcţie veche sovietică cu un nivel mediu de reparaţie şi asigurare cu comunicaţii este oferit la un preţ de vânzare de /1m.p. şi de închiriere de 0,8-1,5 /m.p./lună. În acelaşi timp imobilul de producţie şi depozitare nou cu indicatori înalţi de reparatie şi asigurare cu comunicaţii este oferit la un pret de vânzare de /1m.p. şi de închiriere de 2-4 /1m.p./lună. [14] Aceste date pot fi urmărite în următoarele figuri, precum şi în anexele 1, 2. În figura 2.1 este reprezentat numărul de bunuri imobile analizate pentru anii (ianuari-mai). Din figura se observă că numărul de bunuri imobile ofertate în anii 2009 și 2010 sunt practic egale, ceea ce ne spune despre faptul că piața imobiliară în anul 2010 nu a evoluat esențial. În anul 2010 nu au existat temei care ar determina o creștere a ofertelor la imobile. În anii precedenți aceasta a avut loc, în primul rând, din cauza surplusului de mijloace bănești libere, și, în al doilea rând, din cauza deficitului de cerere. 50 Numărul de oferte analizate Fig.2.2 Numărul de oferte analizate (ianuari-mai) 36

33 Prețul mediu de ofertă, pentru un m.p. a depozitelor în com. Tohatin în anii (ianuarie - mai) Fig. 2.3 Preţul de ofertă a depozitelor din com. Tohatin pentru anii (ianuari-mai) Numărul depozitelor analizate pentru arendă Anul Anul Anul Fig. 2.4 Numărul depozitelor analizate pentru arendă în anii (ianuarie- mai) 37

34 Prețul mediu de arendă ofertat pentru 1 m.p. a depozitelor din com. Tohatin pentru anii ianuarie-mai Fig. 2.5 Preţul de arendă a depozitelor din com. Tohatin În ceia ce priveşte tranzacţiile înregistrate la secţile Oficiilor Cadastrale de pe piaţa imobilului industrial din municipiul Chişinău în delungul perioadei anului 2010 sunt anexate la sfîrşitul tezei a căror date sunt expuse în figura 2.6: Prețul mediu de vînzare a depozitelor pentru un m.p. în baza analizei tranzacțiilor a Î.S. Cadastru Sîngera Durlești Bubuieci Colonița Maximov ca Stăuceni Series Fig. 2.6 Preţul de vînzare a depozitelor din suburbiile mun. Chişinău Numărul tranzacţiilor de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile a crescut în primul trimestru 2011 cu 18.6% faţă de perioada similară a anului precedent, pînă la , potrivit datelor Întreprinderii de stat "Cadastru". 38

35 3 EVALUAREA DEPOZITULUI DIN COMUNA TOHATIN ÎN SCOPUL VÎNZĂRII 3.1 Descrierea şi carateristica obiectului evaluării În prezent proprietatea imobiliară supusă evaluării reprezintă o construcţie cu destinaţie industrială, depozit ceea ce s-a determinat în urma inspectării proprietăţii, care aparţine următorilor proprietari: 1.Miloş-Ciurea Irina şi Ciurea Ion cu cota parte ½; 2.Ciurea Boris şi Ciurea Maria cu cota parte ½; amplasată în Republica Moldova mun.chişinău com.tohatin sat.tohatin str.sf.vineri 12 la periferiile localităţii cu ieşire directă la stada Sf.Vineri, care este o stradă cu densitatea de transport scăzută. Proprietarii obiectului evaluării au drept de proprietate deplin asupra terenului şi a construcţiei identificat prin extrasul din registrul bunurilor imobile. La momentul inspectării proprietatea este formată din elementele: 1.Teren pentru construcţii nr.cadastral cu suprafaţa de 0,141 ha; 2. Construcţia cu categoria de folosinţă depozit cu nr.cadastral cu suprafaţa de m.p. Construcţia la momentul dat nu se expluatează, din ce rezultă că starea tehnică a construcţiei este puţin satisfăcătoare, necesitînd lucrări de reparaţie capitală, planşeul şi pereţii de rezistenţă sunt atacaţi de mucegai şi pete de gresie, piarta din care sunt pereţii capitali este în stare nesatisfăcătoare şi se macină.terenul pe care este amplasat bunul evaluării reprezintă o suprafaţă plan orizontală cu forma unui poligon regulat. Drumurile de acces sunt comode din stradă. Terenul este asigurat cu reţele inginereşti electrice, care sunt în funcţiune. Toate caracteristicile obiectului pot fi vizualizate în anexa 5. Tabelul 3.1 -Descrierea proprietăţii imobiliare supuse evaluării Elementele Semnificaţia descrierii 1 2 Referinţe Destinaţia Industrială proprietăţii Modul de utilizare Depozit curentă Amplasarea Mun.Chişinău com.tohatin sat.tohatin str.sf.vineri 12 Descrierea juridică Natura drepturilor Drept de proprietate privat deplin asupra terenului şi a contrucţiei evaluate 39

36 1 2 Cerinţele legale Planul general de dezvoltare Starea ecologică Prezenţa liniilor electrice de tensiune înaltă în apropiere Prezenţa construcţiilor ridicate ilegal Continuarea tabelului 3. Obiectul este amplasat în condiţii favorabile şi dispune de condiţii satisfăcătoare pentru dezvoltare. Factorii de mediu Satisfăcătoare Nu există Nu există Terenul Destinaţia Pentru construcţii Nr.Cadastral Suprafaţa, ha Clădiri şi construcţii Anul construcţiei 1972 Depozit cu nr.cadastral clădire de depozitare cu suprafaţa 112,2 m.p. Data evaluării Analiza celei mai eficiente utilizări Analiza celei mai eficiente utilizări reprezintă utilizarea obiectelor evaluării cu îmbunătăţirile deja existente şi identificarea variantei care ar garanta în perspectiva de durată un venit maxim. Există două temeiuri pentru care este necesară anliza celei mai bune și eficiente utilizări. Primul temei este de a facilita procesul de identificare a bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie să fie indentic sau similar din punct de vedere a celei mai bune și eficiente utilizări. Cel de al doilea temei constă în faptul de a decide necesitatea menținerii bunului imobiliar în starea actuală sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obținerea profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie menținut în starea curentă atîta timp cît profitul obținut de la utlizarea curentă este mai mare decît profiturile ce pot fi obținute în cazul unei utilizări noi, rămase după scăderea costurilor pentru schimbarea modului de utilizare a bunului imobiliar. Totodată este necesar să menționăm că cea mai bună și eficientă utilizare trebuie să fie realizabilă din punct de vedere fizic, posibilă din punct de vedere legal și eficientă din punct de vedere economic. 40

37 În calitate de variantă fizic posibilă şi economic justificată a celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului evaluării se propune de a accepta: utilizarea obiectului evaluării în calitate de încăpere cu destinaţie socială, ca cea mai eficientă variantă de utilizare şi care nu cere investiţii capitale suplimemtare. Cea mai eficientă utilizare la momentul actual al proprietăţii imobiliare este cea de depozit. 3.3 Evaluarea depozitului prin aplicarea metodelor de evaluare Estimarea valorii obiectului evaluării prin metoda cheltuielelor Metoda cheltuielilor are la bază principiul estimării cheltuielilor pentru crearea unui obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru înlocuirea obiectului supus evaluării. Determinarea valorii de piaţă a terenului aferent În urma analizei pieţii imobiliare am identificat trei oferte de terenuri pentru construcţii industriale. Pentru determinarea valorii terenului se va utiliza metoda analizei vînzărilor comparative, prezentată în tabelul 3.2 și 3.3. Terenurile similare bunului imobil supus evaluării sunt anexate în anexa 6. Tabelul 3.2- Caracteristica terenului evaluării şi a terenurilor analogice Elemente comparaţie de Terenul evaluat Terenuri analogice Terenul I Terenul II Terenul III Locul amplasării Tohatin Tohatin Tohatin Tohatin Preţ de vînzare, Suprafaţa, ari 14,1 11,5 6 9 Sursa data ofertată: data ofertată: data ofertată: Drept de proprietate privat privat privat privat Condiţii de finanţare de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă Condiţiile tranzacţiei ordinare ordinare ordinare ordinare Distanţa pînă la Chişinău,km Dotarea cu reţele inginereşti satisfăcătoare bună bună satisfăcătoare Panta terenului Cu nunghi de fără înclinaţie fără înclinaţie fără înclinaţie înclinaţie nu mare Forma sectorului regulat regulat regulat regulat 41

38 Tabelul Calculul valorii de piaţă a terenului destinat construcţiei prin metoda analizei comparative a vînzărilor Elemente de comparaţie Terenul evaluat Terenuri analogice Com.Tohatin Terenul II Terenul III Preţ de vînzare, Suprafaţa, ari 14,1 11,5 6 9 Preţul de vînzare /ar Drept de proprietate Corecţia Preţul corectat, Condiţii de finanţare Corecţia Preţul corectat, Condiţiile tranzacţie Corecţia Preţul corectat, privat de piaţă ofertă privat 1, de piaţă 1, ofertă 0, privat 1, de piaţă 1, ofertă 0, privat 1, de piaţă 1, ofertă 0, Amplasarea Tohatin Tohatin Tohatin Tohatin Distanţa pînă la Chişinău, km Corecţia Preţul corectat, Dotarea cu reţele inginereşti Corecţia Preţul corectat, Panta terenului Corecţia Preţul corectat, 5 8 satisfăcătoare 1, bună 0, cu nunghi de fără înclinație înclinaţie nu 0,9 mare , bună 0, fără înclinație 0, , satisfăcătoare 1, fără înclinație 0, Forma sectorului Corecţia Preţul corectat, regulat regulat 1, regulat 1, regulat 1, Corecţia generală 0,8383 0,8019 0,8100 Corecţia absolută% 16,17 19,81 19 Coeficientul de greutate Valoarea a 1 ar, (1166*3+2072*1+1458*2)/6=1414 Valoarea terenului 1414*14,1=19900 evaluat, Valoarea terenului 19900*16.50= evaluat, lei (16,50 ) Valoarea terenului determinată prin aplicarea metodei analizei comparative a vînzărilor este de (nouăsprezece mii nouă sute), sau (treisute douăzeci și opt mii patru sute) lei. 42

39 Determinarea valorii de reconstituire a obiectului evaluării Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul între costul unităţii de comparaţie, exprimată în preţuri curente în conformitate cu Corelaţia preţurilor curente pe trimestrul I anul 2011 (K 2011 =20,692) în construcţii a Departamentului Statistică şi Sociologie al Republicii Moldova prezentat şi în anexa nr.7. tabelul 3.4. Caracterizarea bunului imobil pentru determinarea valorii de reconstituire este expusă în Tabelul Caracteristica bunului imobil evaluat în raport cu indicii valorici comasaţi de reconstituire Indici Indici comasaţi ai valorii de Bunul imobil evaluat reconstituire Denumirea construcţiei Clădirte industrială Depozit Numărul culegerii Culegeri, nr. 26, tab.54 ICVR Volumul construcţiei, m.c. 359 Pereţi Piatră albă Piatră albă Planşeu Panouri din beton armat Panouri din beton armat Acoperişul Ruberoid Ruberoid Golurile Metal Metal Pardoseli - - Preţul în anul 1969, ruble 12,9 Coeficientul de folosire a 1 0,96 materialului local Seismicitatea 10 7 Coeficientul la seismicitate 1 1,04 În tabelul 3.4 ce este expus mai jos se efectuează calculul valorii reconstituire a 1 m.c. Tabelul Calculul valorii de reconstituire a 1 m.c. Indicii Valoarea de Coeficienţi bază Costul 1 m.c.în anul 1969,ruble 12,9 Valoarea de reconstituire 1984,ruble ,19 Valoarea de reconstituire 1991,ruble ,53 Valoarea de reconstituire la data evaluării în simestrul I, , , lei Valoarea de reconstituire cu evidenţa coeficientului de ,96 folosire a materialului local,lei Valoarea de reconstituire cu evidenţa coeficientului de seismicitate, lei 485 1,04 Tabelul Calculul valorii de reconstituire Indicii Valoarea de Coeficienţi bază Valoarea de reconstituire a l m.c, lei 485 Volumul constructiei,m.c

40 Continuarea tabelului Valoarea de reconstituire total, lei Valoarea de reconstituire cu cheltueli indirecte, lei ,03 Valoarea de reconstituire cu evidenţa beneficiului ,02 investitorului, lei Valoarea de reconstituire cu evidenţa taxei de valori adăugată, lei ,20 Valoarea de reconstituire a depozitului este de lei Determinarea deprecierii acumulate La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil este necesar de luat în consideraţie mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum a bunurilor imobile din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme de depreciere: a) uzura fizică; b) deprecierea funcţională; c) deprecierea economică. Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui sub influienţa factorului timpului şi altor factori externi. În tabelele următoare sunt identificate datele şi efectuate calculele cu privire la determinarea mărimii uzurii fizice Tabelul Determinarea uzurii fizice Nr. ord Denumirea elementelor constructive Starea elementelor constructive Greutatea specifică, % Uzura fizică a elementelor clădirii,% Uzura fizică în raport cu clădirea în ansamblu,% 1 Fundaţia Destul de nesatisfăcător ,25 2 Pereţi Destul de nesatisfăcător Planşeu Destul de nesatisfăcător ,50 4 Acoperiş Destul de nesatisfăcător ,50 6 Goluri Destul de nesatisfăcător Instalaţii tehnicoedilitare Destul de nesatisfăcător ,90 9 Alte lucrări Destul de nesatisfăcător ,40 10 Total Procedura de determinare a valorii reziduale este efectuată în tabelul

41 Tabelul 3.7- Determinarea valorii de reconstituire Denumirea elementelor constructive Fundaţia Pereţii Planşeul Acoperiş Goluri Lucrări de finisare Alte lucrări Greutate a specifică % Valoare de reconstituire a elementelor clădirii lei Uzura fizică recuperabilă Valoarea reziduală, lei Uzura fizică nerecup erabilă % lei 61%, lei Cădire industrială (grupul de durabilitate II) Valoarea reziduală, lei Total Tabelul 3.8 Uzura fizică totală Nr Indicii Mărimea 1 Uzura fizică recuperabilă, lei Uzura fizică nerecuperabilă, lei Uzura fizică totală, lei Deprecierea economică este reducerea valorii clădirilor în rezultatul influenţei negative a mediului exterior, condiţionată fie de factorii economici, politici sau de altă natură. Factori esenţiali, care influenţează mărimea deprecierii economice sunt acţiunile Guvernului şi ale administraţiei publice locale în domeniul impozitării. Avînd în vedere specificul pieţei şi destinaţia obiectului evaluat am admis valoarea deprecierii economice - 0%. Deprecierea funcţională (morală) a obiectelor este determinată de faptul pe cît imobilul evaluat corespunde tehnologiilor şi dotărilor moderne ale pieţei vizavi de utilitatea lui funcţională. Luînd în consideraţie destinaţia obiectului evaluat am admis valoarea deprecierii funcţionale 20%, pentru că nu corespunde în totalmente cu cerințele de pe piață (lipsesc toate dotările în afară de electricitate). Mărimea deprecierii funcționale va fi 20% din valoarea de reconstituire. D f =20%* VR (2.9) D f =0,20*219510=

42 Mărimea deprecierii acumulate se va calcula după formula 2.2. D a =U f +D e +D f D a = = lei Aplicînd metoda cheltuielilor, am calculat valoarea totală a obiectului evaluat prin sumarea valorii de reconstituire determinată ţinînd cont de mărimea deprecierii acumulate şi valoarea de piaţă a terenului, precum urmează: ( ) = lei Valoarea de piaţă a obiectului evaluat calculată prin metoda cheltuielilor constituie (trei sute patruzeci și șapte mii) lei sau 21000(douăzeci şi unu mii) Estimarea valorii obiectului evaluării prin metoda analizei comparativă a vînzărilor Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării. Metoda respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre vînzările bunurilor imobile analogice obiectului evaluării.caracterizarea bunurilor imobile analogice (anexa 5) şi a celui evaluat este reflectată în tabelul 3.9. Tabelul 3.9- Caracteristica obiectului evaluării şi a obiectelor analogice Elementele de comparaţie Amplasarea Bunul imobil evaluat com. Bunuri imobile analogice Bunul imobil 1 Ciocana Bunul imobil 2 Grătiești Bunul imobil 3 Colonița Ciocana Grătieşti Coloniţa Tohatin Preţul de vînzare, Suprafaţa, m.p. 112, Suprafaţa terenului,ari 14, Sursa data ofertată: data ofertată: data ofertată: Dreptul de proprietate Privat Privat Privat Privat Condiţii de finanţare De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă Condiţii Ordinare Ordinare Ordinare Ordinare tranzacţionale Amplasarea Com Sect.Ciocana Grătieşti Coloniţa Tohatin or.chişinău Starea tehnică Puţin Satisfăcătoare Bună Bună satisfăcător Materialul de Piatră albă Piatră albă Cărămidă Piatră albă construcţie a pereţilor Existenţa reţelelor tehnica Electricitate Toate Toate Toate 46

43 Determinarea valorii bunului imobil prin metoda analizei vînzărilor comparabile este rezentat în tabelul Tabelul Determinarea valorii obiectului prin metoda analizei comparative a vînzărilor Elemente de comparaţiei Bunul imobil evaluat Bunuri imobil analogice Bunul imobil I Bunul imobil II Bunul imobil III Amplasarea com. Tohatin Ciocana Grătieşti Coloniţa Preţul de vînzare, Suprafaţa, m.p. 112, Preţul 1 /m.p Drept de proprietate Corecţia Preţul corectat, /m.p. Condiţii de finanţare Corecţia Preţul corectat, /m.p. Condiţii tranzacţionale Corecţia Preţul corectat, /m.p. Amplasarea Corecţia Preţul corectat, /m.p. Starea tehnică Privat De piaţă Ofertă Rural Privat 1,0 485 De piaţă 1,0 485 Ofertă 0,9 437 Urban 0, Satisfăcătoare Privat 1,0 260 De piaţă 1,0 260 Ofertă 0,9 234 Rural 1,0 247 Bună Privat 1,0 207 De piaţă 1,0 207 Ofertă 0,9 186 Rural 1,0 186 Bună Puţin satisfăcător Corecţia Preţul corectat, /m.p. 0, , ,9 167 Materialul de Piatră albă Piatră albă Cărămidă Piatră albă construcţie a pereţilor Corecţia 1,0 1,10 1,0 Preţul corectat, /m.p Reţele inginereşti Electricitate Toate Toate Toate Corecţia 0,9 0,9 0,9 Preţul corectat, /m.p Corecţia generală 0,6541 0,8019 0,7290 Corecţia absolută 34,59 19,81 27,1 Coeficientul de greutate Preţul mediu (317*1+220*3+150*2)/6=213 ponderat, Valoarea de piaţă, 213*112,2=23900 Valoarea de piaţă, lei 23900*16,50= (1 = 16,50lei) În baza analizei rezultatelor tranzacţiilor cu obiecte asemănătoare sau comparabile din tabelul, aplicînd metoda analizei comparative a vînzărilor, am apreciat valoarea obiectului 47

44 supus evaluării egală cu 23900(douăzeci și trei mii nouă sute) sau (trei sute nouăzeci și patru mii patru sute ) lei. Estimarea valorii obiectului evaluării prin metoda veniturilor (actualizarea fluxurilor de numerar) Pentru determinarea valorii bunului imobil cu destinaţie industrială, depozit s-a aplicat metoda acualizării fluxului de numerar. Actualizarea fluxului de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. În dependenţă de gestionarea bunului imobil venitul poate fi diferit. Una din cele mai sigure posibilităţi de a obţine venit în urma utilizării bunului imobil, este de al da în arendă. Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi este estimată aplicarea metodei adiţionării. Metoda adiţionării presupune însumarea estimărilor individuale a fiecărei componente a ratei de actualizare: rata reală a rentabilităţii, rata infleţiei anticipate, rata riscului. Formula de calcul este următoarea: unde: r p.r. -rata pură a rentabilității, conform BNM - 8%; t r l rata lichidităţii rl r p.r. =10/12*8=6,6; 12 r i.n rata riscului investițional, conform tabelului 3.11; r i.a rata inflaţiei aşteptate, 7,5% conform legii bugetului; r a =r p.r. +r l +r r.i + r i.a. ; (2.10) Dar pentru a se determina rate de actualizare este necesar de a calcula riscul investiţional care este prazentat în tabelul de mai jos.. Tabelul Prima riscului investiţional Tipul şi denumirea riscului Gradaţia riscului Riscul sistematic 1 Situaţia economică generală Dinamic 1 2 Majorarea numărului de obiecte competitive Dinamic Modificarea legislaţiei Dinamic 1 Riscul nesistematic 4 Mediul ambiant şi situaţiile excepţionale 1 5 Situaţii excepţionale naturale şi antropogene 1 48

45 Continuarea tabelului Managementul 1 neefectiv 7 Factorii criminologici 1 8 Controale financiare Nelichiditatea obiectului 1 Numărul observaţiilor Suma ponderată Suma 54 Numărul factorilor 9 Riscul investiţional 6 % r a = 8+6,6+6+7,5=28 % Rata de capitalizare pentru obiectul evaluării se va determina prin formula unde: r p.r rata pură a rentabilităţii; r r.i rata riscului investiţional; t r l rata lichidităţii rl r p.r. =10/12*8=6,6; 12 R c =R p.r. +R r.i +R l +R n.r. +R m.n. (2.11) 1 r n.r.c rata normei de restituire a capitalului r n.r.c. 100% =1/39*100=2,6; DVE r r.p - rata managementului neefectiv,(2-5%);. R c = ,6+2,6=25% Pentru aplicarea metodei de actualizare a fluxului de numerar ca date iniţiale s-au folosit datele reprezentate în tabelul Tabelul Date generale pentru estimarea valorii de piaţă a bunului imobil prin metoda veniturilor Elemente descriptive Valoarea Plata de arendă lunară lei/m.p./lună 16 Suprafaţa bunului imobil, m.p. 112,2 Perderi de neachitarea plăţii de arendă, % din costul arendei anuale 5 (conform datelor din analiza pieţii) Majorarea plăţii de arendă se prognozează o majorare de 4 % pentru 1,04 perioada 3,4 Cheltuieli operaţionale, lei/an le achită arendaşul cu excepţia 83 impozitului imobiliar Fixe: Impozit imobiliar conform Codului Fiscal, 0,02% Rata de capitalizare, % 25 Rata de actualizare, % 28 49

46 Determinarea valorii bunului imobil prin metoda actualizării fluxului de numerar este efectuată în tabelul Tabelul Calculul valorii bunului imobiliar prin metoda actualizării fluxului de numerar Indicatorii Valoarea Perioada prognozată de bază Post prognoză Suprafaţa arendată, m.p. 112, Plata de arendă pentru lei/m.p./lună Majorarea prognozată a plăţii de - - 1,04 1,04 - arendă, % Plata de arendă ajustată, ,64 16,64 lei/m.p./lună Venitul brut potenţial, lei (Plata de arendă ajustată*s*12) Pierderi la neachitarea plății de arendă, lei Venitul brut efectiv, lei Cheltuieli operaţionale, lei Venitul operaţional net, Rata actualizării% 28 Coieficientul actualizării (1 0,28) 0, (1 0,28) 0, (1 0,28) 0, (1 0,28) 0, (1 0,28) 0,2910 Venitul operațional net actualizat, lei Rata de capitalizare 25 Reversia, lei 21201/0,25=84804 Reversia actualizată, lei 84804*0,2910=24678 Valoarea de piaţă, lei =71000 Valoarea de piaţă, 71000/16,50=4300 Valoarea depozitului amplasat în comuna Tohatin, calculată prin metoda actualizării fluxurilor de numerar este 4300 (patru mii cinci sute) sau (șapte zeci și unu mii cinci) lei. 3.4 Reconcilierea rezultatelor obţinute şi estimarea valorii finale a obiectului evaluării Reconcilierea rezultatelor evaluării presupune că evaluatorul, ţinînd cont de rezultatele obţinute în urma aplicării celor trei metode de bază:cheltuielilor, analizei comparative a 50

47 vînzărilor, veniturilor, le analizează şi aplică procedeul de stabilire a indicatorului unic al valorii bunului imobil. Standardele europene în domeniul evaluării prevăd expres ca, în nici un caz, această valoare nu poate fi stabilită în calitate de valoare medie aritmetică a rezultatelor celor trei metode de evaluare. În tabelul de mai jos sunt înscrise valorile de piaţă ale bunului imobil determinat prin cele trei abordări iar în tabelul 3.14 se determină ponderea specifică a fiecărei abordări. Tabelul Abordările utilizate pentru calculul valorii bunului imobiliar Abordări Valoarea, Abordarea costului Abordarea comparativă a vînzărilor Abordarea venitului 4300 Tabelul Calculul ponderii specifice a fiecărei metode Denumirea abordării Abordarea costului Abordarea comparativă a vînzărilor Abordarea venitului rang grad rang grad rang grad Mediu 1 Înalt 2 Mediu 1 Corespunderea scopului evaluării Capacitatea de a considera Scăzut 0 Mediu 1 Înalt 2 conjuctura pieţii Capacitatea de a considera Înalt 2 Înalt 2 Mediu 1 parametrii fizici şi economici Veridicitatea Mediu 1 Înalt 2 Mediu 1 informaţei În total Ponderea specifică 25, Pentru determinarea mărimii finale se utilizează metoda mediei ponderate în corespundere cu care rezultatul obţinut prin fiecare metodă i se atribue coeficient de pondere. Calculele sunt efectuate în tabelul 3.16 Tabelul 3.16-Reconcilierea rezultatelor evaluării Denumirea abordării Valoarea, Ponderea Rezultatul specifică ponderabil Abordarea costului Abordarea comparativă a vînzărilor Abordarea venitului Valoarea reconciliată, =16300 Valoarea finală a bunului imobil evaluat, depozit, constitue (șaisprezece mii trei sute) sau (două sute șaizeci și nouă mii) lei. 51

48 4 SECURITATEA ACTIVITĂŢII VITALE 4.1 Analiza stării securităţii muncii şi mediului ambiant a întreperinderii Securitatea muncii şi a mediului ambiant în întreprinde ţine obligaţia angajatorului, care trebuie să asigure securitatea şi sănătatea lucrătorilor sub toate aspectele ce ţin de activitatea desfăşurată: 1. În cadrul responsabilităţilor sale, angajatorul este obligat să ia măsurile necesare pentru protecţia securităţii şi sănătăţii lucrătorilor, inclusiv pentru prevenirea riscurilor profesionale, asigurarea informării şi instruirii, precum şi pentru asigurarea organizării şi a mijloacelor necesare. 2. Angajatorul este obligat să vegheze la adaptarea măsurilor prevăzute anterior, ţinînd seama de schimbarea împrejurărilor, cu scopul de a ameliora situaţia existentă. 3. Angajatorul este obligat să aplice măsurile prevăzute în baza următoarelor principii generale de prevenire: a) evitarea riscurilor profesionale; b) evaluarea riscurilor profesionale ce nu pot fi evitate; c) combaterea riscurilor profesionale la sursă; d) adaptarea muncii în funcţie de persoană, în special în ceea ce priveşte proiectarea locurilor de muncă, alegerea echipamentelor de lucru, a metodelor de producţie şi de lucru, în vederea atenuării muncii monotone şi a muncii normate şi reducerii efectelor acestora asupra sănătăţii; e) adaptarea la progresul tehnic; f) înlocuirea aspectelor periculoase prin aspecte nepericuloase sau mai puţin periculoase; g) dezvoltarea unei politici de prevenire ample şi coerente, care să includă tehnologia, organizarea muncii, condiţiile de muncă, relaţiile sociale şi influenţa factorilor legaţi de mediul de lucru; h) acordarea priorităţii măsurilor de protecţie colectivă faţă de măsurile de protecţie individuală; i) asigurarea lucrătorilor cu instrucţiunile corespunzătoare privind securitatea şi sănătatea în muncă. La analiza strării şi securităţii muncii şi a mediului ambiant în întreprindere industriale este necesar: 52

49 a) să se evalueze riscurile profesionale, în special la alegerea echipamentelor de lucru, a substanţelor sau a preparatelor chimice utilizate, precum şi la amenajarea locurilor de muncă; b) să se asigure, ulterior evaluării prevăzute la lit.a) şi în funcţie de necesităţi, aplicarea de către angajator a măsurilor de prevenire, precum şi a metodelor de producţie şi de lucru care să ducă la îmbunătăţirea nivelului securităţii şi al protecţiei sănătăţii lucrătorilor şi să fie integrate în toate activităţile unităţii respective şi la toate nivelurile ierarhice; c) să se ia în considerare capacitatea lucrătorilor în ceea ce priveşte sănătatea şi securitatea acestora ori de cîte ori le încredinţează o sarcină; Mijloacele financiare cheltuite de către angajator pentru realizarea măsurilor de securitate şi sănătate în muncă sînt deductibile. Măsurile privind securitatea, igiena şi sănătatea în muncă nu vor comporta, în nici o situaţie, obligaţii financiare din partea lucrătorilor. 4.2 Măsuri de ameliorare Există mai multe măsuri de ameliorare, de exemplu în scopul asigurării securităţii antiincendiare este necesar de ţinut cont de următoarele cerinţe: 1. Fumatul se admite numai în locuri special destinate, dotate cu urne şi mijloace antiincendiare; 2. Nu se aprind ruguri, nu se arde gunoiul şi deşeurile; 3. Nu se lasă fără supraveghere echipamentului de muncă cu acţionare electrică, aparate de încălzit, aparate de casiere, maşini de calcul, aparate radio, televizoare, etc. conectate în reţea electrică; 4. Nu se blochează accesul şi trecerile spre mijloacele antiincendiare. În scopul asigurării electrosecurităţii există următoarele cerinţe: 1. Pentru evitarea electrocutării nu se admite contactarea cu părţile conductelor deschise neizolate ale instalaţiilor electrice, cu conduct. neizolate; să nu execute în mod samovolnic reparaţii şi conectării a conductoarelor electrice; 2. Instalarea lămpilor electrice, conectarea în reţeaua electrică a echipamentului de muncă trebuie să le îndeplinească numai personalul electotehnic (electricianul de serviciu); 3. Conectarea în reţeaua electrică a echipamentului de muncă cu acţionare electrică se admite numai prin dispozitive speciale destinate pentru acest scop; 4. Nu se admite repararea şi regularea echipamentului de muncă cu acţionare electrică, utilizarea lui, dacă se simte cîtuşi de puţin acţiunea curentului electric; 53

50 5. În calitate de corp mobil se permite numai utilizarea corpurilor special destinate pentru acest scop de o tensiune nu mai mare de 12 V; 6. Se interzice folosirea corpurilor de eluminat staţionare în calitate de iluminare mobilă; 7. Despre toate cazurile de rupere a conductoarelor electrice, deteriorarea legării la pămînt şi a echipamentului electric trebuie informat conducătorul direct sau electricianul de serviciu. 4.3 Elaborarea unei instrucţiuni Aprobat de DEPOZIT Nr. 160 din Instrucţiune Nr.009 cu privire la şi securitatea şi sănătatea muncii oragnizate în depozit Cerinţe generale ale securităţii 1.1. Prezenta instrucţiune stabileşte principii generale privind prevenirea riscurilor profesionale, protecţia sănătăţii şi securităţii, eliminarea factorilor de risc şi de accident, informarea, consultarea, participarea echilibrată potrivit legii, instruirea lucrătorilor şi a reprezentanţilor lor, precum şi liniile directoare generale privind aplicarea principiilor menţionate Prevederile prezentei instrucţiuni se aplică: a) angajatorilor; b) lucrătorilor; c) reprezentanţilor lucrătorilor cu răspunderi specifice în domeniul securităţii şi sănătăţii în muncă; d) persoanelor care solicită angajarea în cîmpul muncii, aflate în unitate cu permisiunea angajatorului, în perioada de verificare prealabilă a aptitudinilor profesionale; 1.3. Lucrătorul este obligat: 1. să îndeplinească cerinţele regulamentului de ordine interioară şi dispoziţiile zilnice ale conducătorului său direct; 2. să utilizeze echipamentul individual de lucru şi ehipamentul individual de protecţie din dotare, corespunzător scopului pentru care a fost acordat; 3. să ţină aminte despre răspunderea personală pentru respectarea regulilor protecţiei muncii şi securitatea colegilor săi; 54

51 4. să îndeplinească numai lucrulul pentru executarea căruia a fost instructat şi admis de către conducătorul său direct; 5. să renunţe la îndeplinirea dispoziţiilor, cerinţele cărora contravin regululor protecţiei muncii; 6. să întrerupă activitatea şi să refuze să o continue dacă nu sunt respectate cerinţele de securitate, cu condiţia că astfel să nu dea naştere unui pericol iminent de accidentare sau îmbolnăvire profesională şi sa şi anunţe conducătorul direct. 7. să anunţe imediat conducătorul sau direct în cazul producerii unui accident de muncă şi să ia imediat măsuri pentru acordarea primului ajutor şi stabilizarea situaţiei astfel închîtpericolul să nu să se extindă; 8. să semnalizaze imediat conducătorul direct al locului de muncă despre orice defecţiune sau altă situaţie care poate constitui un pericol de accidentare şi/sau îmbolnăvire profesională; 9. să menţină încăperile, din punc de vedere al mediului, într-o stare corespunzătoare cerinţelor de securitate şi igienă; 10.să însuşească şi să respecte instrucţiunile de protecţie a muncii specifice activităţii prestate; 11.angajaţii care utilizează echipamente de muncă cu acţionare electrică trebuie să cunoască măsuri de protecţie contra electrocutării şi metodelor de acordare a primului ajutor medical. Angajatul care nu îndeplineşte cerinţele instrucţiunii de protecţie a muncii prezente va fi tras la răspundere în conformitate cu legislaţia în vigoare. 2. Cerinţele securităţii înainte de începerea lucrului de controlat starea bună de funcţionare a mijloacelor de muncă; 2.2. de controlat prezenţa trusei medicale la locul de muncă; 2.3. de primit informaţie de la şeful sectorului de odihnă, primirea mesei şi a apei potabile; 2.4. de ţinut cont în timpul lucrului de cerinţele antiincendiare; 2.5. de ţinut cont în timpul lucrului de cerinţele sanitare la locul de muncă. 3. Cerinţele de securitate în timpul lucrărilor 3.1. de folosit mijloacele de muncă după destinaţie; 3.2. de controlat locul de muncă dacă tot e în regulă, sistemul de semnalizare, ventilare, electricitate, iluminare etc.; 3.3. de respectat disciplina şi programul de muncă, normele de securitate şi sanitărie; 3.4. a fi atent în timpul executării lucrului, a nu se distrage cu convorbire sau lucru străin; 55

52 3.5. a se folosi numai de insrumente spacializate într-o stare bună de funcţionare. De a nu folosi instrumente ocaziţionale. 4. Cerinţele de securitate în caz de accident 4.1. la apariţia situaţiei de avarie lucrătorul este obligat să suspendeze imediat lucrul, să preîntîmpine colegii despre pericol, să părăsească zona periculoasă, să informeze conducătorul său direct şi să participe la lichidarea consecinţei situaţiei date; 4.2. în caz de incendiu lucrătorul este obligat să preîntîmpine colegii despre pericol, să solicite ajutorul echipei de pompieri şi să participe la stingerea focului (flacăra se stinge cu nisip, stingătoare). Lucrătorul este obligat să cunoască metodele de acordare a primului ajutor medical în caz de arsuri. Nu se admite tragerea de pe locurile arse a îmbrăcămintei şi scoaterea de pe rană. Locurile arse se spală cu apă curată, ulterior cu o soluţie slabă de acid acetic sau boric. În cazul arsurii ochilor se aplică comprese din soluţie slabă de acid boric în situaţie de avarie (ruperea conductei cu aburi, apă, gaz, căldură, etc.) angajatul este obligat să acorde primul ajutor medical accidentatului (în caz de traumare), să informeze conducătorul său direct şi să participe la lichidarea consecinţelor avariei în caz de electocutare accidentatul imediat se eliberează de sub acţiunea curentului electic, deconectînd reţeaua cu întrerupătorul sau printr-o metodă de rupere a ei. Dacă aceste acţiuni sunt imposibile, accidentatul trebuie separat de părţile conducătoare folosind echipamentul de protecţie sau obiecte uscate care nu conduc curentul electric. Pînă la sosirea medicului, dacă accidentatul nu respiră se execută respiraţie artificială şi masajul exterior al inimii, atragînd atenţie la starea pupilelor accidentului. Pupilele mărite indică la agravarea bruscă a circuitului sîngelui în creier. În acest caz readucerea la viaţă se începe imediat. 5. Cerinţele la finalizarea lucrărilor 5.1. de a lăsa curăţenie şi regulă la locul de muncă; 5.2. după finalizarea lucrului uneltele de lucru se păstrază la locul respectiv de a lăsa instrumentele în funcţionare bună. Executor: Diplomantul facultăţii Cadastru şi Drept Pulbere Anatol Conducător ştiinţific: lector Nașco-Scacuș Ludmila Consultant la Securitatea activităţii vitale : Lector superior univeritar Ulier Anatol 56

53 4.4 Măsurile de protecţie a mediului ambiant a bunului imobil industrial, depozit Pentru aprecierea calităţii componentelor mediului aerul, apa,solul- sunt folosiţi indicii stării lor normative.cei mai răspîndiţi indici normativi sînt CMA ale substanţelor dăunătoare în mediile numite, eleborate în deosebi pentru oameni. Măsurile de bază pentru protecţia şi folosirea raţianală a resurselor de apă includ: controlul calităţii apelor de suprafaţă şi subterane, respectarea normelor sanitare la crearea şi exploatarea punctelor de captare a apei. În dezvăluirea activităţii de muncă în depozite apa este folosită la necesităţile vitale precum şi la igienă. Procesele tehnologice şi alimentarea cu apă a instalaţiilor care necesită cantităţi mari de apă, trebuie să fie trecute la alimentarea în ciclu închis sau repetat. Protecţia aerului atmosferei exercită o influenţă mare de a exclude poluarea lui. Lucrările cu diferite surse ce emit un volum de radiaţie acţionează negativ asupra mediului ambiant. Pentru a exclude poluarea la efectuarea acestor lucrării şi procese este necesar de folosit mai pe larg încălzirea electrică a materialelor prin inducţie. Una din direcţiile principale a măsurilor de protecţie a naturii este prevenirea poluării mediului ambiant la exploatarea maşinelor de construcţie şi a unităţilor de transport. Acest scop pote fi atins pe umătoarele căi: - micşorarea concentraţie substanţelor toxice în gaze de eşapament a maşinelor de construcţie, prin reglarea minuţiosă a sistemului de alimentare cu combustibil a motoarelor cu ardere internă; - excluderea compactă a degajărilor toxice în atmosferă prin trecerea maşinilor de construcţie la acţiunea electrică gaz natural. O altă măsură de protecţie este instalarea în aproximativ toate la întrăile şi ieşirle a urnelor de gunoi. 57

54 CONCLUZIE Impresionanta dezvoltare a pieţii imobiliare în ultimii cîţiva ani a fost întemeiată pe principiile competiţionale ale economiei de piaţă. Dar ca la orişice început există mai multe probleme de dezvoltare printre care se numără: lipsa resurselor pe termen lung, nivelul mic al veniturilor populaţiei, predominarea veniturilor, neconfirmate de documente oficiale, ş.a. În cea ce priveşte piaţa încăperilor de producţie şi depozitare prezintă o dinamică slabă atât la capitolul indicatorilor volumului ofertei, cât şi la capitolul indicatorilor de preţ. De acea analiza pieţei respective este efectuată într-un mod mai general, din cauza limitărilor de date privind ofertele şi cererile de vînzare. În această situaţie produce efect şi inerţia mare a segmentului de producţie şi depozitare. Segmentul de depozitare se recuperează mult mai lent decât cel de birouri sau comercial, construcţiile noi se desfaşoarî extrem de lent. Companiile încă îşi optimizează cheltuielile, din această cauză realizarea planurilor de cumpărare sau închiriere a noilor spaţii se lasă pentru viitor. Depozitul, obiectul supus evaluării face parte din numărul de bunuri imobiliare sovietice, a cărui valoare a scăzut considerabil, ceea ce se poate substitui din urma rezultatelor obținute aplicînd cele trei metode de evaluare. Pentru a crește valoarea bunului precum și cererea asupra obiectului este necesar de a se efectua reparație și a se dota cu rețele inginerești. Investițiile efectuate nu vor atrage un grad înalt de risc, deoarece mărimea uzurii fizice recuperabile este mai mare decît uzura fizică nerecuperabilă. 58

55 BIBLIOGRAFIE: Acte legislative 1. Codul Civil al republicii Moldova Nr.1107 XV din ; 2. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV din ; 3. Legii cadastrului bunurilor imobile nr XIII din ; 4. Legea cu privire la securitate, nr 587 din ; 5. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile; 6. Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire; Cărţi şi monografii 7. O. Buzu Organizarea activităţii de evaluare, Chişinău 2002; 8. O.Buzu, A. Matcov Evaluarea bunurilor imobile teorie şi practică, Chişinău 2003; 9. V. Dragotă Gestiunea imobiliară, Bucureşti Surse internet

56 Anexe 60

57 Anexa 1 Informaţii despre preţurile de ofertă a depozitelor din suburbia mun. Chişinău Analiza ofertelor de vînzare a depozitelor din suburbia mun. Chişinău în anul 2011 Localitatea Preţul, Suprafaţa, m.p. Preţul 1 /m.p. Sursa Ghidighici Ghidighici Bîc Bîc Bîc Tohatin Cruzeşti Dolinoe Grătieşti Vatra Vatra Vatra Mugurel Codru Codru Codru Codru Schinoasa Schinoasa Sîngera Sîngera Sîngera Stăuceni Preţul mediu pe an /m.p. Analiza ofertelor de vînzare a depozitelor din suburbia mun. Chişinău în anul 2010 Bîc Makler Bîc Makler Durleşti Makler Durleşti Makler Durleşti Makler Grătieşti Makler Grătieşti Makler Grătieşti Makler Codru Makler Codru Makler Codru Makler Bacioi Makler Bacioi Makler Bacioi Makler 61

58 Continuarea anexei Bacioi Makler Tohatin Makler Tohatin Makler Tohatin Makler Tohatin Makler Tohatin Makler Stăuceni Makler Stăuceni Makler Stăuceni Makler Sîngera Makler Sîngera Makler Sîngera Makler Sîngera Makler Sîngera Makler Floreni Makler Vatra Makler Vatra Makler Ghidighici Makler Ghidighici Makler Ciorescu Makler Ciorescu Makler Ciorescu Makler Floreni Makler Floreni Makler Cruzeşti Makler Cruzeşti Makler Cruzeşti Makler Preţul mediu pe an /m.p. Analiza ofertelor de vînzare a depozitelor din suburbia mun.chişinău în anul 2009 Codru Obzor nedvijimasti Codru Obzor nedvijimasti Codru Obzor nedvijimasti Bacioi Makler Bacioi Makler Bacioi Makler Bacioi Obzor nedvijimasti Tohatin Obzor nedvijimasti Tohatin Makler Tohatin Obzor nedvijimasti Tohatin Obzor nedvijimasti Tohatin Makler Stăuceni Obzor nedvijimasti Stăuceni Obzor nedvijimasti Stăuceni Makler 62

59 Continuarea anexei Sîngera Makler Sîngera Obzor nedvijimasti Sîngera Obzor nedvijimasti Sîngera Obzor nedvijimasti Sîngera Obzor nedvijimasti Durleşti Makler Durleşti Makler Durleşti Obzor nedvijimasti Durleşti Obzor nedvijimasti Grătieşti Obzor nedvijimasti Grăteşti Makler Grăteşti Obzor nedvijimasti Schinoasa Obzor nedvijimasti Schinoasa Obzor nedvijimasti Schinoasa Obzor nedvijimasti Bîc Makler Bîc Makler Bîc Obzor nedvijimasti Floreni Obzor nedvijimasti Vatra Obzor nedvijimasti Ghidighici Obzor nedvijimasti Ciorescu Obzor nedvijimasti Ciorescu Makler Ciorescu Obzor nedvijimasti Ciorescu Obzor nedvijimasti Preţul mediu pe an /m.p. 63

60 Anexa 2. Informaţii despre preţurile de arendă a depozitelor din suburbia mun. Chişinău Analiza arendei depozitelor din suburbia mun. Chişinău în anul 2011 Localitatea Preţul, /lună Suprafaţa,m.p. Preţul 1 /lună/m.p. Sursa Codru Codru Codru Bacioi Bacioi Bacioi Bacioi Bubuieci Bubuieci Bubuieci Bubuieci Bubuieci Bîc Bîc Bîc Bîc Floreni Floreni Sîngera Schinoasa Stăuceni Tohatin Tohatin Coloniţa Coloniţa Preţul mediu de arendă în anul /lună/m.p. Analiza arendei depozitelor din suburbia mun. Chişinău în anul 2010 Stăuceni Makler Stăuceni Makler Stăuceni Makler Sîngera Makler Sîngera Makler Tohatin Makler Tohatin Makler Tohatin Makler Coloniţa Makler Coloniţa Makler Bubuieci Makler Bubuieci Makler 64

61 Continuarea anexei Bubuieci Makler Vatra Makler Vatra Makler Cheltuitori Makler Buneţi Makler Buneţi Makler Coloniţa Makler Coloniţa Makler Coloniţa Makler Grătieşti Makler Grătieşti Makler Codru Makler Codru Makler Codru Makler Codru Makler Preţul mediu de arendă în anul ,86 /lună/m.p. Analiza arendei depozitelor din suburbia mun.chişinău în anul 2009 Tohatin Obzor nedvijimasti Tohatin Obzor nedvijimasti Tohatin Obzor nedvijimasti Tohatin Obzor nedvijimasti Bîc Obzor nedvijimasti Vatra Obzor nedvijimasti Vatra Obzor nedvijimasti Durleşti Obzor nedvijimasti Durleşti Obzor nedvijimasti Durleşti Obzor nedvijimasti Bîc Obzor nedvijimasti Bîc Obzor nedvijimasti Bacioi Obzor nedvijimasti Bacioi Obzor nedvijimasti Bacioi Obzor nedvijimasti Coloniţa Obzor nedvijimasti Coloniţa Obzor nedvijimasti Coloniţa Obzor nedvijimasti Coloniţa Obzor nedvijimasti Preţul mediu de arendă în anul2009 2,12 /lună/m.p. 65

62 Informaţii despre preţul tranzacţional din suburbiile mun. Chişinău Anexa 3. Localitatea Suprafaţa,m.p. Preţul,lei Preţul lei/m.p. Data Sîngera Sîngera Preţul mediu 17978,17 lei/m.p. Durleşti Durleşti Preţul mediu 5622,89 lei/m.p. Bubuieci Preţul mediu lei/m.p. Coloniţa Coloniţa Coloniţa Preţul mediu 1282,50 3 lei/m.p. Maximovca Maximovca Maximovca Preţul mediu 37632, 19 lei/m.p. Stăuceni Stăuceni Stăuceni Stăuceni Stăuceni Stăuceni Preţul mediu lei/m.p. 66

63 Pozele bunului imobil evaluat Anexa 4 67

64 68

65 69

66 70

67 71

68 72

69 73

70 Caracteristica bunurilor imobile analogice Anexa 6 LOT DE PAMINT LA TOHATIN 9ari autor: serghei-sdata: 15 aprilie 2011, 09:21regiunea: Chişinăutip: vindvizualizari: 4 la Tohatin caracteristici: тип участка: под строительство adaugator: водоснабжение асфальтированная трасса до участка suprafata terenului, ari: 9 расположен в населенном пункте preţul: регион: Chişinău, Tohatin (Periferie) Se vinde lot de pamint 6 ari autor: porothermdata: 15 aprilie 2011, 11:04regiunea: Chişinăutip: vind lotul se afla in centru toate comunicatiile caracteristici: тип участка: под строительство suprafata terenului, ari: 6 preţul: регион: Chişinău, Tohatin (Centru) 74

71 Continuarea anexei 6 vind lot teren 11,5 ari autor: dan74data: 15 aprilie 2011, 10:17regiunea: Chişinăutip: vind vind lot teren 11,5 ari caracteristici: тип участка: под строительство preţul: регион: Chişinău, mun. Chisinau Tohatin UZINELOR 11 DEPOZIT data: 14 aprilie 2011, regiunea: Chişinău tip: vind DEPOZIT 371 m. inaltimea 6m. plus pamint 30 ari EUR tel caracteristici: piatra de calcar тип: склады preţul: регион: Chişinău, mun. Chisinau (Ciocani), UZINELOR 11 Depozit, 14 km de la Chisinau Colonita Depozit, 14 km de la oras. 750 m.p, 6.5m inaltimea, 32 ari asfalt euro 75

72 Continuarea anexei 6 vind depozit Gratiesti (Periferie), str.prieteniei 2/g data: 29 martie 2011,tip: vind Alaturi are loc pentru parcare 50 de locuri.sosea asfaltata pina la intrare. Pamint 27 ari caracteristici: adaugator: тип: склады парковочные места suprafata totala, m 250 выход на проезжую suprafata de lucru, m 250 nr. de cabinet: 1 часть автономное отопление starea casei: белый вариант сигнализация газофицирован nr. de telefone, baie 1 водопровод preţul: