SKATTLAGNING LEIGUTEKNA AF SKAMMTÍMALEIGU ÍBÚÐARHÚSNÆÐIS

Transcription

1 SKATTLAGNING LEIGUTEKNA AF SKAMMTÍMALEIGU ÍBÚÐARHÚSNÆÐIS Aníta Rögnvaldsdóttir 2016 BA í lögfræði Höfundur: Aníta Rögnvaldsdóttir Kennitala: Leiðbeinandi: Andri Gunnarsson Lagadeild School of Law

2 Úrdráttur Meginmarkmið ritgerðarinnar er að varpa ljósi á það hvaða reglur gilda um útleigu íbúðarhúsnæðis til skamms tíma í senn. Þá verður lögð áhersla á þær reglur sem gilda um skattlagningu þeirra tekna sem hljótast af slíkri útleigu og í því ljósi verður litið til þess hvar mörk atvinnurekstrar liggja enda er mikilvægt að reglur um slíkt séu skýrar. Á síðustu árum hefur svokallað deilihagkerfi rutt sér til rúms í samfélaginu sem felur í sér að aðilar samnýta gæði sem þeir nýta ekki að fullu sjálfir og fer það í mörgum tilvikum í gengum milligönguaðila á internetinu. Fyrst verður gerð grein fyrir því hvað felst í hugtakinu skattur og í því ljósi verður litið til mismunandi skattlagningar eftir tekjustofni. Í kjölfarið verður gerð grein fyrir því hvað felst í útleigu íbúðarhúsnæðis til skamms tíma og hvaða reglur gilda um skattalgningu slíkra tekna. Þá verður gerð grein fyrir atvinnurekstrarhugtakinu og þeim skilyrðum sem þarf að uppfylla til að falla þar undir og hvort að líta beri á skammtímaútleigu sem atvinnurekstur. Einnig verður litið til þeirra breytinga sem nýlega voru gerðar á tekjuskattslögum og þá hvort að eftirlit fari fram með starfseminni sem fram fer. i

3 Abstract The main objective of the paper is to shed light on what rules apply to short term housing rentals. Then the focus will be on the rules governing the taxation of income from such leases, and how that relates to the business goals of renters because it is crucial for everyone to understand these taxation rules. In recent years, a so-called "sharing economy" has lodge itself in the community. This economy has effectively concealed benefits from individuals that could have otherwise profited from it, these individuals now depend, in many cases, on an intermediary through the internet. First, the very concept of tax will be talked about and how the underlying framework differs among different sources for tax revenue. Subsequently, it will be made clear what exactly is concerned when someone is leasing residential property in the short term and the rules for the taxation of this type of income. Then the concept of business will be presented, including the conditions that must be met to qualify for short term residential lending, and whether that should be considered as short-term leasing business. Legislation reaction will be taken into consideration regarding this new form of income and the tax investigations that should be carried out. ii

4 Formáli Ritgerð þessi er unnin sem lokaverkefni í BA námi mínu við lagadeild Háskólans í Reykjavík vorið Leiðbeinandi minn í ritgerðinni er Andri Gunnarsson hdl. sem er sérfræðingur í skatta-, samninga- og félagarétti. Vill ég þakka Andra fyrir gott samstarf og sýndan áhuga á viðfangsefni ritgerðar. iii

5 Efnisyfirlit Úrdráttur... i Abstract... ii Formáli... iii Lagaskrá... v Reglugerðir... v Þingskjöl... vi Dómaskrá... vi Úrskurðir Yfirskattanefndar... vi Inngangur Almennt um skatt og mismunandi skattlagningu Hugtakið skattur Flokkun tekna Airbnb Deilihagkerfið Hvað er Airbnb Leyfi fyrir starfsemi Lagaleg óvissa um Airbnb víða um heim Skyldur milligönguaðila Leigutekjur eru fjármagnstekjur Afhverju eru þær fjármagnstekjur Undantekningar frá greiðslu 20% fjármagnstekjuskatts Mörk atvinnurekstrar Hvenær atvinnurekstur og hvenær tilfallandi Afhverju er þetta öðruvísi, óvenjulegur rekstarkostnaður Einstaklingar í atvinnurekstri Virðisaukaskattur við útleigu á íbúðarhúsnæði Gistináttaskattur Samkeppnis- og jafnræðissjónarmið Viðbrögð löggjafans við nýrri tegund gistiþjónustu Eftirlit með starfsemi Samantekt Heimildaskrá iv

6 Lagaskrá Húsaleigulög nr. 36/1994 Lög um fjöleignarhús nr. 26/1994 Lög um gistináttaskatt nr. 941/2002 Lög um hollustuhætti og mengunarvarnir nr. 7/1998 Lög um ráðstafanir í ríkisfjármálum nr. 164/2010 Lög um tekjuskatt nr. 90/2003 Lög um tekjustofn sveitafélög 4/1995 Lög um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald nr. 85/2007 Lög um virðisaukaskatt nr. 50/1988 Lög um ýmsar forsendur fjárlagafrumvarps 2016 nr. 125/2015 Samkeppnislög nr. 44/2005 Stjórnarskrá Lýðveldisins Íslands nr. 33/1944 Reglugerðir Reglugerð um hollustuhætti nr. 941/2002 Reglugerð um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald nr. 585/2007 v

7 Þingskjöl Alþt , A-deild, þskj mál Alþt , A-deild, þskj mál Alþt , A-deild, þskj mál Alþt , A-deild, þskj mál Alþt , A-deild, þskj mál Dómaskrá Dómar Hæstaréttar Íslands: Dómur Hæstaréttar 9. október 1964 í máli nr. 79/1964 Dómar Héraðsdóms: Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 4. apríl 2016 í máli nr. E Úrskurðir Yfirskattanefndar Úrskurður Yfirskattanefndar nr. 56/2009 Úrskurður yfirskattanefndar nr. 397/2006 vi

8 Inngangur Aðsókn ferðamanna til Íslands hefur aukist gífurlega á síðustu árum og með aukinni eftirspurn eftir gistiaðstöðu hefur framboðið einnig aukist, en með óhefðbundnari hætti en áður. Framboðið hefur ekki aðeins aukist með fleiri hótelum og gistiheimilum, heldur hefur ný tegund gistiþjónustu rutt sér til rúms í ferðamannaiðnaðinum, sem felur í sér skammtímaútleigu á íbúðarhúsnæði. Felst slík starfsemi í því að einstaklingar leigja út íbúðarhúsnæði sitt til skamms tíma í senn og til margra aðila yfir árið. Íbúðirnar eru svo auglýstar til leigu á þar til gerðum vefsíðum á borð við airbnb.com. Í ritgerð þessari verður farið yfir skattlagningu þeirra tekna sem verða til af þessari nýju tegund gistiþjónustu, þar sem ekki hefur verið gert ráð fyrir þessari tegund gististarfsemi í löggjöf á sviði skatta. Í því sambandi verða skoðaðar þær breytingar sem gerðar voru á lögum um tekjuskatt nr. 90/2003 sem tóku gildi þann 1. janúar Þá verður athugað hvernig þær breytingar hafa áhrif á skattlagningu leigutekna sem hljótast af heimagistingu. Telja verður að að lögum og reglum um skattlagningu skuli að vera háttað þannig að í þeim felist hvati til þess að starfsemi sé stunduð löglega og með tilheyrandi greiðslu skatta. Þá verður litið til þess hvar mörk atvinnurekstrar liggja og hvort að þessi tegund starfsemi sé í raun atvinnustarfsemi sem getur talist vera í samkeppni við aðra atvinnustarsemi sem veitir svipaða þjónustu, á borð við hótel og gistiheimili. Einnig verða lög og reglur er varða leyfi fyrir því að veita slíka þjónustu til viðskiptavina skoðuð og þá hvaða skilyrði þarf að uppfylla til að fá tilskilin leyfi, og hvað fylgir því að fá leyfi fyrir slíkri þjónustu. 1

9 1.Almennt um skatt og mismunandi skattlagningu 1.1. Hugtakið skattur Hugtakið skattur hefur ekki verið skilgreint nánar í lögum, en viðurkennt hefur verið að leggja skilgreiningu Jónatans Þórmundssonar til grundvallar skilnings á hugtakinu, en hefur hann skilgreint hugtakið skattur á eftirfarandi hátt: "Skattur er greiðsla, venjulega peningagreiðsla, sem tilteknir hópar einstaklinga eða lögaðila verða að gjalda til hins opinbera samkvæmt einhliða ákvörðun ríkisvaldsins eftir almennum, efnislegum mælikvarða og án sérgreinds endurgjalds frá hinu opinbera." 1 Í Stjórnarskrá lýðveldisins Íslands nr. 33/ er að finna nokkur ákvæði um skatt og skattlagningu. Þar ber helst að nefna 40. gr. stjskr. þar sem kemur skýrt fram að engan skatt megi leggja á né breyta né taka af nema með lögum. Af þessu leiðir að ekki er hægt að leggja skatt á nokkurn mann eða lögaðila með stjórnvaldsfyrirmælum, heldur þarf skýra lagaheimild fyrir skattlagningunni. Á Íslandi eru gildandi lög um tekjuskatt nr. 90/ en gildissvið þeirra laga er afmarkað í I. kafla laganna. Í 1. og 2. gr. tsl. eru upp taldir þeir sem bera skyldu til þess að greiða tekjuskatt af öllum tekjum sínum, hvar sem þeirra er aflað. Í II. kafla tsl. er fjallað um þær tekjur sem eru skattskyldar. Það má finna almenna skilgreiningu á tekjum í 7. gr. tsl., en þar segir að skattskyldar tekjur teljist með þeim undantekningum og takmörkunum, sem síðar greinir, hvers konar gæði, arður, laun og hagnaður sem skattaðila hlotnast og metin verða til peningaverðs og skiptir ekki máli hvaðan þær stafa eða í hvaða formi þær eru en samkvæmt greininni eru til þrenns konar tekjur sem eru skattlagðar með mismunandi hætti. Undir A-lið 7. gr. tsl. falla almennar launatekjur. B-liður 7. gr. tsl. nær yfir tekjur af atvinnurekstri og sjálfstæðri starfsemi. Þá tekur C-liður 7. gr. tsl. til fjármagnstekna. Í ritgerð þessari verður farið nánar yfir þær tegundir tekna sem fjalla undir B- og C-lið 7. gr. tsl. Rökin fyrir þessari skiptingu á tegundum tekna eru sú að hver tegund tekna er skattlögð með mismunandi hætti. 1 Jónatan Þórmundsson, "Fyrirlestrar í skattarétti" (Reykjavík, 1982). 2 Hér eftir stjskr. 3 Hér eftir tsl. eða tekjuskattslög. 2

10 1.2. Flokkun tekna Tekjur eru skattlagðar á mismunandi hátt eftir tekjuflokkum. Tekjur manna hafa verið flokkaðar í A, B og C tekjur og ræðst flokkunin af því hvaðan tekjurnar stafa. Launatekjur eru þær tekjur sem falla undir A-lið 7. gr. tsl. en þar segir að þær tekjur sem falla þar undir séu endurgjald fyrir hvers konar vinnu, starf eða þjónustu, án tillits til viðmiðunar, sem innt er af hendi fyrir annan aðila. Hér er því átt við hefðbundnar launatekjur. Einnig falla ýmis önnur hlunnindi hér undir, svo sem tryggingabætur, verðlaun, happdrættisvinningar, lán til starfsmanna hluthafa og fleira. Þær tekjur sem falla hér undir eru skattlagðar eftir skattþrepum 66. gr. tsl. Af þeim tekjum sem falla undir framangreint ákvæði er greiddur brúttóskattur, þ.e.a.s. heildar launatekjur eru skattlagðar og almennt er ekki er hægt að draga frá þeim kostnað til lækkunar tekjustofns. Þó eru undantekningar frá þeirri meginreglu en í 1. mgr. 24. gr. tsl. og 30. gr. tsl. má finna ákveðna frádráttarliði sem heimilt er að draga frá þeim tekjum sem falla undir A-lið 7. gr. tsl. Sem dæmi um frádráttarliði má nefna móttekinn ökutækjastyrk, dagpeninga og fleira. Undir B-lið 7. gr. tsl. falla allar tekjur af atvinnurekstri og sjálfstæðri starfsemi, þar með talið endurgjald fyrir selda vöru og þjónustu, umboðslaun, þóknanir, atvinnurekstrarstyrkir, rekstrarstöðvunarbætur og hvers konar tekjur sem upp eru taldar í öðrum liðum 7. gr. tsl. og tengdar eru atvinnurekstri eða sjálfstæðri starfsemi. Þær tekjur sem einstaklingar hljóta af starfsemi sem talin er upp í B-lið 7. gr. tsl. eru skattlagðar eftir skattþrepum 66. gr. tsl., á sama hátt og þær tekjur sem falla undir A-lið 7. gr. tsl. Tekjur í atvinnurekstri eru þó frábrugðnar hefðbundnum launatekjum á þann hátt að þær reiknast sem nettótekjur, þ.e.a.s. einungis hagnaður telst til tekna, enda geta frádráttarliðir dregist frá heildar launatekjum í atvinnurekstri. Fram til ársins 1979 voru allar tekjur manns lagðar saman og tekjuskattur lagður á þær í heild sinni. Af því leiddi að heimilt var að nýta tap af einni tekjulind til þess að draga frá hagnaði af annarri tekjuuppsprettu. Hér gafst mönnum því tækifæri á að fjármagna einkaneyslu sína með skattfé. Var þessu breytt við endurskoðun á lögunum og í dag er því einungis heimilt að draga kostnað frá þeim tekjum sem tengdar eru starfseminni. Mönnum ber því að gefa upp tekjur sínar af atvinnurekstri sem sérstaka tekjulind. Frá þeim heildartekjum er svo aðeins heimilt að draga frá þau heildargjöld 3

11 sem á árinu hafa gengið til að afla teknanna, halda þeim við og tryggja, en þetta kemur fram í 1. tl. 1. mgr. 31. gr. 4 Sá skattur sem lagður er á eignatekjur einstaklinga utan atvinnurekstrar nefnist fjármagnstekjuskattur, en um hann er fjallað í C-lið 7. gr. tsl. Þær tekjur sem flokkast sem eignartekjur eru vaxtatekjur, arður, söluhagnaður og leigutekjur. Hér verður lögð áhersla á leigutekjur en þær eru eru skattskyldar samkvæmt 1. tl. C-liðar 7. gr. tsl. Fjármagnstekjur eru skattlagðar á annan hátt en launatekjur, en á þær er ekki lagt útsvar og þær hafa ekki áhrif á þrepaskiptingu tekjuskatts. 5 Samkvæmt 3. mgr. 66. gr. tsl. er tekjuskattur af fjármagnstekjum einstaklinga utan rekstrar 20% af þeim tekjum. Fjármagnstekjur eru almennt skattlagðar sem brúttó skattur það er aðeins ein nettun í fjármagnstekjum, en á hún við um kaup og sölu á samskonar eignum og er hún túlkuð mjög þröngt. Í 24. gr. tsl. kemur fram að heimilt sé að draga frá heildarhagnaði það tap sem aðili kann að hafa orðið fyrir vegna sölu sams konar eigna á sama ári. Ljóst þarf að vera að um samskonar eignir er að ræða, enda er þessi undantekning túlkuð þröngt. Það eru þó undantekningar frá meginreglunni um 20% skattlagningu fjármagnstekna, en vaxtatekjur og tekjur manns af útleigu íbúðarhúsnæðis til búsetu leigjanda eru skattlagðar í lægra hlutfalli en fjármagnstekjur almennt samkvæmt 3. mgr. 66. gr. tsl. Þá er söluhagnaður af lausafjármunum undanþeginn fjármagnstekjuskatti, þrátt fyrir að flokkast sem fjármagnstekjur, en slíka undanþágu má finna í 2. mgr. 16. gr. Þar er gert að skilyrði að sala manns á lausafé sé ekki gerð í atvinnuskyni og að eignarinnar hafi ekki verið aflað í þeim tilgangi að selja hana aftur með hagnaði. Sú undantekning frá skattlagningu fjármagnstekna sem kemur til skoðunar í ritgerð þessari er skattlagning leigutekna, en skv. 3. mgr. 66. gr. tsl telja aðeins 50% af tekjum manns af útleigu íbúðarhúsnæðis til búsetu leigjanda, til tekna. Ákvæðið tók breytingum í janúar 2016, með lögum nr. 125/2015 um ýmsar forsendur fjárlagafrumvarps 2016 en nánar verður fjallað um þá breytingu ákvæðisins í kafla 5. 4 Ásmundur G. Vilhjálmsson, Skattur á fyrirtæki (Skattvís 2003) Ríkisskattstjóri, "Fjármagnstekjuskattur" < skoðað 14. febrúar

12 2. Airbnb 2.1. Deilihagkerfið Hugtakið deilihagkerfi felur í sér að einstaklingar deila með sér vörum og þjónustu, eða skiptast á notkun þeirra. Einkenni deilihagkerfis eru því þau að viðskipti fara fram á milli einstaklinga með eignir þeirra eða þjónustu sem þeir fullnýta ekki sjálfir og þjónar það ákveðnum samfélagslegum tilgangi. Geta viðskiptin átt við um fjöldann allan af vörum eða þjónustu, á borð við leigu á íbúðum, bílaleigu, föt og margt fleira. Hefur slík samnýting verið bundin við nærsamfélagið, en með tilkomu tækniþróunar og internetsins hafa möguleikarnir á samnýtingu aukist til muna. Með auknu aðgengi að því sem boðið er upp á getur slíkt teygt sig um allan heim en ekki verið aðeins staðbundið eins og áður var. Deilihagkerfið er því í raun ákveðið viðskiptalíkan sem byggir á því að aðilar geti leigt eða fengið lánaða vöru eða þjónustu sem er í eigu annarra einstaklinga en þeirra sjálfra. 6 Sem dæmi um vefsíður sem veita einstaklingum þá þjónustu að auðvelda samskipti þeirra við mögulega neytendur má nefna airbnb.com og uber.com, en á fyrr nefndu vefsíðunni eru íbúðir auglýstar til leigu en sú seinni auglýsir bíla. Ýmsir kostir felast í því að samnýta gæði, enda geta eigendur hagnast á því að leigja út vannýtt gæði og eins geta leigjendur fengið gæðin á lægra verði en ef þeir hefðu leigt af fyrirtækjum í atvinnustarfsemi. 7 Eftirlit með deilihagkerfinu er aðallega í höndum neytenda en sem dæmi má nefna að á airbnb.com eru það leigjendur sjálfir sem setja inn umsagnir og stjörnugjöf á þeim íbúðum sem leigðar voru og því eru miklir hagsmunir leigusala af því að leigjandi hafi notið dvalarinnar, enda eykur það möguleika leigusala á viðskiptum í framtíðinni. Þeir gallar sem fylgja deilihagkerfinu eru þó þeir að þau viðskipti sem fara fram í gegn um umboðssíður á internetinu eru ný tegund þjónustu og er því ekki gert ráð fyrir henni í gildandi löggjöf nema upp að vissu marki. Í einhverjum tilvikum má segja að þau lög og þær reglur sem eru í gildi í dag nái ekki yfir þá þjónustu sem boðið er upp á. Afleiðingar þess geta verið að erfitt getur verið að hafa virkt eftirlit 6 Háskólinn á Bifröst, "Íbúðagisting, rannsókn á umfangi íbúðagistingar í ferðajónustunni" (Háskólinn á Bifröst október 2015) 5. < SKYRSLA.pdf> skoðað 14. janúar Háskólinn á Bifröst, "Íbúðagisting, rannsókn á umfangi íbúðagistingar í ferðajónustunni" (Háskólinn á Bifröst október 2015) 5. < SKYRSLA.pdf> skoðað 14. janúar

13 með viðskiptunum, bæði hvað varðar leyfi og skattgreiðslur. 8 Eins hefur borið meira á því að sá samfélagslegi tilgangur sem á í raun að vera til staðar með deilihagkerfinu sé ekki lengur til staðar, enda hafa fyrirtæki sem byrja á þessum grunni vaxið hratt og geta verið metin á hundruð milljarða króna og er því í raun ekki lengur partur af deilihagkerfinu heldur teljast þau stunda almenna atvinnustarfsemi. 9 Það er nauðsynlegt að skilgreina hvaða starfsemi telst vera atvinnurekstur og hver ekki enda lýtur deilihagkerfið yfirleitt ekki sömu reglum og atvinnufyrirtæki sem veitir sömu þjónustu. 10 Er því nauðsynlegt að skilgreina mörk deilihagkerfisins og atvinnureksturs til þess að auðvelda regluverk og eftirlit með hvorri starfsemi fyrir sig Hvað er Airbnb Á síðustu árum hefur glænýtt fyrirbæri rutt sér til rúms í ferðaþjónustu víða um heim, meðal annars á Íslandi og er það skipulagður vettvangur fyrir útleigu á gistingu í heimahúsi gegn greiðslu. Framarlega í slíkri starfsemi er fyrirtækið Airbnb og felst starfsemi þess í því að vera vettvangur fyrir einstaklinga til að leigja út íbúðir sínar til styttri tíma í senn, gegn greiðslu. Íbúðirnar eru þá auglýstar í gegn um samfélagsmiðla á internetinu og einnig eru þær auglýstar á þar til gerðum síðum, eins og airbnb.com. Á heimasíðu airbnb.is, sem er heimasíða Airbnb á Íslandi, má finna eftirfarandi upplýsingar um fyrirtækið: "Airbnb var stofnað í ágúst 2008 og er með aðsetur í San Francisco, Kaliforníu. Airbnb er áreiðanlegt og samfélagslegt markaðssvæði þar sem fólk getur skráð, uppgötvað og bókað einstök gistirými út um allan heim á Netinu, í farsíma eða með spjaldtölvu. Hvort sem um er að ræða íbúð í eina nótt, kastala í viku eða villu í mánuð tengir Airbnb fólk við einstakar ferðaupplifanir, fyrir hvaða verð sem er, í fleiri en 34,000 borgum og 190 löndum. Við bjóðum upp á hágæða þjónustu við viðskiptavini og vaxandi samfélag af notendum. Airbnb er 8 Háskólinn á Bifröst, "Íbúðagisting, rannsókn á umfangi íbúðagistingar í ferðajónustunni" (Háskólinn á Bifröst október 2015) 6. < SKYRSLA.pdf> skoðað 14. janúar Háskólinn á Bifröst, "Íbúðagisting, rannsókn á umfangi íbúðagistingar í ferðajónustunni" (Háskólinn á Bifröst október 2015) 6. < SKYRSLA.pdf> skoðað 14. janúar Háskólinn á Bifröst, "Íbúðagisting, rannsókn á umfangi íbúðagistingar í ferðajónustunni" (Háskólinn á Bifröst október 2015) 7. < SKYRSLA.pdf> skoðað 14. janúar

14 auðveldasta leiðin fyrir fólk til að græða á aukarými sínum og sýna það milljónum manna." 11 Á síðum á borð við þessa getur hver sem er leitað eftir gistingu og komist í samband við íbúðareiganda með einföldum og fljótlegum hætti. Einnig bjóða vefsíðurnar upp á einfalt og öruggt greiðslukerfi sem auðveldar greiðslu leigjanda til leigusala, en fer greiðslan fram með kreditkorti í gegn um greiðslukerfi síðunnar og síðan er einnig vettvangur fyrir samskipti á milli leigjenda og leigusala. Einnig geta leigjendur og gestir skrifað athugasemdir við þær íbúðir sem þeir hafa leigt, til leiðbeiningar fyrir komandi leigjendur. Eins og fyrr segir er yfirleitt um skammtímaleigu að ræða og er þá sterkur markhópur hjá ferðamönnum. Þegar verðlagning á heimagistingu er skoðuð má sjá að töluverðir tekjumöguleikar felast í því að stunda slíka útleigu, en við nánari athugun á heimasíðunni má sjá að leiguverð á tveggja herbergja íbúð í miðbæ Reykjavíkur getur verið um kr. fyrir þriggja nótta helgi, fyrir fjögurra manna fjölskyldu. 12 Því má sjá að miklir tekjumöguleikar eru í boði fyrir þá sem hafa tök á því að leigja sína íbúð út í slíka skammtímaleigu, enda eru ferðamenn tilbúnir að greiða jafn háa eða hærri upphæð fyrir nokkrar nætur, en hinn almenni langtímaleigjandi greiður í leigu á heilum mánuði miðað við meðalleiguverð sem finna má á heimasíðu Þjóðskrár. Þar má sjá að meðalleiguverð fyrir tveggja herbergja íbúð er um 2464 kr. á fm og má því sjá að 60 fermetra íbúð leigist því út á um það bil kr. á mánuði á ákveðnu svæði. 13 Það er því að færast í aukana að leigusalar segi upp langtímaleigjendum til þess að leigja íbúðir sínar til ferðamanna í skammtímaleigu 14 enda felst augljóslega meiri hvati í því að leigja íbúð sína til skamms tíma í senn ef sömu reglur gilda um þær tekjur sem hljótast af slíkri útleigu enda er möguleiki er á hærri heildartekjum í skammtímaútleigu miðað við fyrri umfjöllun. Fram kemur á heimasíðu airbnb.is að skráning íbúðar til útleigu kostar ekkert en leigusali greiðir 3% þjónustugjald til fyrirtækisins við staðfestingu á 11 Vefur Airbnb, "Um okkur" < skoðað 15. mars Vefur Airnbnb < &guests=4&s=CDIz0HC9> skoðað 15. mars Þjóðskrá Íslands, "Upplýsingar um leiguverð íbúðarhúsnæðis" (Vefur þjóðskrár, 18. mars 2015) < skoðað 23. mars Vísir, "Langtímaleigjendum sagt upp fyrir ferðamenn" Vísir (Reykjavík 9. ágúst 2014) < skoðað 20. apríl

15 bókun. 15 Má því sjá að það fylgir því ekki mikill kostnaður að auglýsa íbúð sína til leigu í gegn um miðla á borð við vefsíðuna Leyfi fyrir starfsemi Hér kemur til skoðunar hvort að þessi starfsemi sem felst í því að leigja ferðamönnum gistingu til skamms tíma, sé leyfisskyld eins og annar gistihúsarekstur. Slík starfsemi fellur undir lög um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald nr. 85/ Lögin hafa það að markmiði að tryggja allsherjarreglu í starfsemi veitinga- og gististaða og við skemmtanahald og stuðla að stöðugleika í rekstri, sem og að starfsemi falli að skipulagi viðkomandi sveitafélags hverju sinni, en þetta kemur fram í 2. gr. laganna. Samkvæmt greinargerð með frumvarpi sem varð að lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald er megintilgangur laganna að einfalda það lagaumhverfi sem gildir um veitingastaði og gististaði og er áhersla lögð á að ákvæði um leyfisveitingar fyrir slíkri starfsemi séu skýr. 17 Í 3. gr. vgsl. er umfjöllun um flokkun á gistiaðstöðu, en þar eru gististaðir skilgreindir sem staðir þar sem boðin er gisting til lengri eða skemmri tíma gegn endurgjaldi, svo sem á hótelum, gistiheimilum, í gistiskálum, íbúðum og sumarhúsum, með eða án veitinga. Þar segir enn fremur að heimagisting sé gisting á heimili leigusala gegn endurgjaldi, en fellur hún undir flokk I skv. 3. mgr. 3. gr. laganna. Ljóst er því að heimagisting heyrir undir gildissvið laga um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, en íbúðir sem gististaðir eru skilgreindar neikvætt, sem íbúðir ætlaðar til útleigu til gesta en heyra ekki undir húsaleigulög nr. 36/1994. Samkvæmt 7. mgr. 1. gr. húsaleigulaga ná lögin einungis til leigu sem stendur lengur en í viku í senn og er því ljóst að skammtímaleiga fellur yfirleitt ekki undir gildissvið þeirra laga, nema um lengri tíma í senn sé að ræða og eiga því lög um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald við um þá starfsemi. Í 7. gr. laga um veitngastaði, gististaði og skemmtanahald er gerð krafa um rekstrarleyfi útgefnu af leyfisveitanda hyggist aðili stunda starfsemi sem fellur undir gildissvið laganna. Það er skýrt samkvæmt framangreindum ákvæðum að skammtímaleiga á eigin heimili er leyfisskyld starfsemi, enda á hún undir gildissvið laganna. Skiptir miklu máli að leyfi séu fengin með réttum hætti, en til þess að fá 15 Vefur Airbnb "Skráðu þig sem gestgjafi" < skoðað 20. mars Hér eftir vgsl. eða lög um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. 17 Alþt , A-deild, þskj mál. 8

16 tilskilið leyfi eru gerðar kröfur til leigusala og þeirrar aðstöðu sem hann leigir út. Í reglugerð um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald nr. 585/2007 er nánari útlistun á því hvernig starfsemi skuli háttað, en gerir 10. gr. reglugerðarinnar kröfu um ákveðið form á þjónustunni. Samkvæmt henni skal a.m.k. einn heimilismanna gegna hlutverki næturvarðar og einnig má finna fyrirmæli um aðgang gesta að snyrtingum og kröfur um ákveðið hreinlæti og hluti sem gestir skulu hafa aðgang að, svo sem aðstöðu til að hengja upp föt, pappírskörfu, nægilegan fjölda handklæða og vatnsglas. Einnig má finna nánari leiðbeiningar um þann búnað sem skal vera á gististöðum í 3. gr. reglugerðarinnar, en þar koma fram ákveðin skilyrði sem leigusali verður að uppfylla í þeirri íbúð sem leigð er út. Er þar að finna leiðbeiningar um lágmarks rúmpláss fyrir hvern leigjanda, aðbúnað líkt og borð og ljós og svo ákveðnar hreinlætisreglur. Sýslumenn annast útgáfu leyfa í sínu umdæmi samkvæmt 3. mgr. 7. gr. vsgl. og 20. gr. reglugerðar um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. Umsóknarferlið má finna í 10. gr. vgsl. en nánari upplýsingar um umsókn leyfis má finna í 21. gr. sömu reglugerðar, en þar kemur fram að umsókn skuli sendast til leyfisveitanda, sem er sýslumaður og skuli hún vera á sérstöku eyðublaði sem nálgast má á heimasíðu leyfisveitanda eða starfsstöð hans, en einnig er heimilt að sækja um með rafrænum hætti. Leyfisveitanda skal svo vera heimilt að afla nauðsynlegra gagna ef sótt er um leyfi í gegnum rafrænt form. Leyfisveiting sýslumanns er skilyrðum háð, en samkvæmt 1. mgr. 10. gr. vgsl. er útgáfa rekstrarleyfis samkvæmt sömu lögum háð því að starfsleyfi fáist frá heilbrigðisnefndum sveitarfélaga, en það fæst á grundvelli laga nr. 7/1998 um hollustuhætti og mengunarvarnir, enda er rekstur gististaða starfsleyfisskyldur samkvæmt 4. gr. a. sömu laga og 7. gr. reglugerðar nr. 941/2002 um hollustuhætti. Einnig er gerð krafa um að leyfisveitandi leiti umsagna sveitastjórnar, heilbrigðisnefndar, slökkviliðs, vinnueftirlits, byggingarfulltrúa og lögreglu samkvæmt 4. mgr. 10. gr. vgsl., en það er sýslumaður sem annast það að fá umsagnir framangreindra aðila. Verður að ætla að þetta séu mjög strangar kröfur og geta þær því mögulega valdið því að færri fari í gegn um ferlið eins og á að gera það eða þær fæli fólk frá því að stunda starfsemina og hafi því í raun öfug áhrif með því að hvetja fólk frekar til þess að stunda starfsemina án tilskilinna leyfa. 9

17 Auk þess sem þörf er á leyfi frá þeim aðilum sem taldir eru upp að framan þarf viðkomandi leigusali, samkvæmt 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/ að afla sér leyfis frá öðrum íbúum fjöleignarhúss, hyggist hann leigja út íbúð sem staðsett er í slíku húsæði, enda má ætla að sú breyting sem verður á hagnýtingu eignarinnar feli í sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var. Það fer svo eftir því hversu mikil röskun og óþægindi fylgja breytingunni hvort að nauðsynlegt sé að afla leyfis frá öllum íbúum hússins eða einungis meirihluta miðað við fjölda eignarhluta, samkvæmt 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Í því sambandi má líta til dóms Héraðsdóms Reykjavíkur 4. apríl 2016 í máli nr. E Þar reyndi á túlkun 27. gr. fjöleignarhúsalaga en þar leitaði stefnandi, Húsfélagið 101 Skuggahverfi I, viðurkenningardóms um skyldu til að afla samþykkis félagsmanna sinna við breytingu á hagnýtingu séreignar stefndu. Ljóst var að stefndu hófu útleigu á þrem íbúðum sem þau áttu í fjölbýlishúsunum sem um ræddi. Félag þeirra, Towers 101 ehf., var með leyfi til reksturs gististaða samkvæmt II. flokki 3. mgr. 3. gr. vgsl. vegna tveggja íbúða og leyfi til reksturs gististaða samkvæmt I. flokki sömu greinar fyrir einni íbúð. Ágreiningur í málinu laut að því hvort að í þeirri starfsemi sem stefndu höfðu komið á fót fælist breyting á hagnýtingu séreignar og þyrfti því samþykki annarra eigenda fjöleignarhúss fyrir. Voru aðilar ósammála um þá túlkun sem leggja bæri á orðalag 27. gr. fjöleignarhúsalaga, en hélt stefnandi því fram að orðalag greinarinnar tæki af öll tvímæli um að eiganda séreignarhluta sem hyggst breyta hagnýtingu úr íbúð í atvinnustarfsemi beri undantekningalaust að afla samþykkis annarra eigenda fyrir slíkri breytingu. Taldi stefnandi ljóst að stefndu hafi í það minnsta breytt hagnýtingu séreigna sinna úr íbúðum í atvinnustarfsemi sem falli undir 3. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga og þurfi því að lágmarki samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda eignarhluta sem liggi fyrir. Einnig taldi stefnandi að í ákvæðum laga um fjöleignarhús felist lögfesting á þeim meginreglum nábýlisréttar sem gilda um eigendur séreignarhluta í fjöleignarhúsum og ýti það undir fyrrgreinda túlkun á 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Túlkun stefndu á ákvæði 27. gr. fjöleignahúsalaga var önnur. Stefndu andmæltu því að hagnýtingu á séreignarhluta þeirra hafi verið breytt frá því sem fyrirhugað var. Íbúðirnar séu enn ætlaðar til íbúðar og hafi þeim ekki verið breytt frá upphaflegum teikningum. Stefndu andmæla því skilningi stefnanda á 27. gr. fjöleignarhúsalaga og benda á að það eitt að íbúðargisting þeirra 18 Hér eftir fjöleignarhúsalög. 10

18 teljist leyfisskyld feli ekki í sér að um sé að ræða breytta hagnýtingu á eign þannig að henni fylgi röskun á lögmætum hagsmunum annarra íbúa hússins. Halda þau því fram að sú atvinnustarfsemi sem 27. gr. fjöleignarhúsa nái til sé sá atvinnurekstur sem krefst breytinga á íbúðum til þess að þjóna tilgangi starfseminnar, á borð við hárgreiðslustofur eða verslanir. Niðurstaða héraðsdóms var sú að skýrt væri að stefndu reki leyfisskylda atvinnustarfsemi í þeim íbúðum sem um ræðir. Samkvæmt því taldi dómari að eignarhluti stefndu í fjöleignarhúsi sé ekki lengur nýttur sem íbúðarhúsnæði, heldur sem atvinnuhúsnæði og feli það í sér breytingu á hagnýtingu séreignar í skilningi 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Leggur dómari athugasemdir við 27. gr. fjöleignarhúsa í frumvarpi til laga um fjöleignarhús til grundvallar við túlkun á ákvæðinu. Dómari taldi ljóst af gögnum málsins og skýrslum vitna að sú starfsemi sem stefndu reka í íbúðum sínum hafi truflað íbúa fjöleignarhússins og var truflunin talin vera svo veruleg að breytingin skuli háð samþykki allra eigenda þess samkvæmt 1. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga og 5. töluliðar A-liðar 1. mgr. 41. gr. sömu laga. Er þessi dómur því að taka ákveðna stefnumarkandi ákvörðun um túlkun á ákvæði 27. gr. fjöleignarhúsalaga, en honum hefur ekki verið áfrýjað til Hæstaréttar enn sem komið er. Þeir sem hyggjast leigja húsnæði sitt út til heimagistingar skulu hafa í huga að ásamt því að krafa er gerð um leyfi fyrir starfseminni hefur starfsemin í för með sér hækkun á þeim fasteignagjöldum sem lagðir eru á íbúðarhúsnæðið. Fasteignagjöld skiptast í fasteignaskatt, lóðarleigu, sorphirðugjald og gjald vegna endurvinnslustöðva og geta gjöldin verið mismunandi eftir því hvernig húsnæði um ræðir. 19 Samkvæmt lögum nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga skal árlega leggja ákveðinn fasteignaskatt á allar fasteignir sem metnar eru í fasteignamati 31. desember á næstliðnu ári samkvæmt fasteignaskrá, en þetta kemur fram í 3. gr. laganna. Í 3. mgr. sömu greinar kemur fram að sveitastjórn ákveður fyrir lok árs skatthlutfall næsta árs innan þeirra marka sem koma fram í A- og C-lið 3. mgr. 3. gr. laganna. Má sjá að hámark álagðs fasteignaskatts er mun hærri í atvinnuhúsnæði en íbúðarhúsnæði. Ef miðað er við Reykjavík eins og staðan er í dag má sjá að aðeins eru aðeins lögð 0,2% af fasteignamati íbúðarhúsnæðis í fasteignagjöld, en 1,65% af fasteignamati 19 Reykjavík.is "Fasteignagjöld" (Vefur Reykjavíkurborgar) < skoðað 1. apríl

19 atvinnuhúsnæðis. 20 Má ætla að slík hækkun fasteignagjalda geti haft neikvæð áhrif á ákvörðun fólks um að skrá starfsemi sína á réttan hátt með tilskilin leyfi, enda hefur slík skráning meiri útgjöld í för með sér Lagaleg óvissa um Airbnb víða um heim Víða um heim hafa verið skiptar skoðanir um deilihagkerfið og áhrif þess á samfélög og borgir. Mótmæli hafa verið haldin víða gegn þessari tegund starfsemi þar sem íbúar borga eru ósáttir við ónæði og læti af völdum skemmtanaþyrstra túrista sem nýta sér íbúðagistingu í íbúðahverfum. Sem dæmi má nefna borgina Barcelona á Spáni, en þar voru ítrekuð mótmæli síðasta sumar í hverfinu Barceloneta þar sem allt að íbúar tóku þátt í hverjum mótmælum. Hafa yfirvöld í Barcelona ítrekað sektað vefsíðurnar Airbnb og HomeAway fyrir auglýsingar sínar á íbúðum sem höfðu ekki tilskilin leyfi fyrir skammtímaleigu en í desember höfðu fyrirtækin verið sektuð um jafnvirði króna. Bann hefur verið lagt á skammtímaleigu í New York en árið 2010 bönnuðu borgaryfirvöld útleigu íbúða í minna en 30 daga í senn. Einungis er leyfilegt að leigja út íbúðir til skamms tíma ef að sá sem leigir út íbúðina er sjálfur í íbúðinni á meðan, en felst það því í því að leigja út herbergi en ekki íbúð í heild. Nokkrar borgir hafa þó samþykkt lög og reglur sem heimila starfsemi Airbnb en á meðal þeirra eru Jersey City og Newark í New Jersey. Einnig er slík starfsemi heimil í San Fransisco, Philadelphiu og víðar. Í Los Angeles hefur verið reynt að draga ákveðin mörk en borgaryfivöld þar kynntu nýlega drög að reglum um skammtímaleigu í gegn um Airbnb og álíka vefsíður. Samkvæmt þeim má leigja íbúð út í skammtímaleigu í allt að 90 daga á ári og einungis er heimilt að leigja út það húsnæði þar sem það býr alla jafna. Er með þessu verið að koma í veg fyrir að fyrirtæki eða umsvifamiklir einstaklingar stundi það að fjárfesta í íbúðum til útleigu til ferðamanna. Þegar litið er til Evrópu má sjá að í París er heimilt að leigja íbúð út í skammtímaleigu í 120 daga á ári án leyfis. Þó eru sett skilyrði um að fólk má aðeins leigja út þá íbúð sem það býr sjálft í. Ef fólk vill leigja íbúðir sínar út í skammtímaleigu í lengri tíma er hægt að sækja um leyfi hjá borgaryfirvöldum. Í 20 Reykjavík.is "Fasteignagjöld" (Vefur Reykjavíkurborgar) < skoðað 1. apríl

20 Berlín hafa borgaryfirvöld þrengt verulega að möguleikum fólks til að leigja húsnæði sitt út í skammtímaleigu. Þann 1. maí 2016 tók við bann við skammtímaútleigu íbúða í Berlín nema aðilar hafi aflað sér sérstaks leyfis frá borgaryfirvöldum. Þó má leigja út herbergi í íbúð þar sem eigandi er sjálfur staddur á meðan, án leyfis Skyldur milligönguaðila Þá kemur til skoðunar hvort að sú skylda hvíli á fyrirtæki sem býður viðskiptavinum sínum upp á þá þjónustu að auglýsa leiguhúsnæði þeirra og er grundvöllur samskipta leigusala og leigjenda, að tryggja að sínir viðskiptavinir hafi þau leyfi sem nauðsynleg eru fyrir starfseminni og þá hvort að þeim sé skylt að tryggja að útleigan fari fram með skattalega réttum hætti. Við skoðun á heimasíðunni airbnb.is má sjá að ekki er gerð krafa frá fyrirtækinu um að þeir sem skrái eignir sínar á síðuna skili inn gögnum um að þeir séu með gilt leyfi fyrir útleigu heimilis síns. Því má sjá að Airbnb býður upp á einfalda leið fyrir einstaklinga til að skrá sína eign til leigu og auglýsa hana í gegn um síðuna án þess að hafa í raun leyfi fyrir því að stunda útleiguna til að byrja með. Á heimasíðu airbnb.com má finna hlekk þar sem má finna hvatningu til viðskiptavina til þess að kynna sér þær reglur og samninga sem gilda um þær íbúðir sem verið er að skrá til útleigu. Þar eru leiðbeiningar til leigusala um að tryggja að þeir skilji og fylgi þeim reglum sem gilda um rýmið sem leigja á út 22 en ekki eru nánari tilmæli um hvaða reglur það eru í raun sem þarf að fylgja og uppfylla. Einnig má finna hlekk þar sem fyrirtækið bendir leigusölum á það að kynna sér þær reglur sem gilda um skattlagningu í þeirra heimaríki og tryggja að farið sé eftir þeim 23 en eins og að framan má ekki sjá að nánari leiðbeiningar séu veittar til leigusala um það hvernig skattgreiðslu skal háttað við þá starfsemi sem þeir hyggjast stunda með útleigu á íbúðarhúsnæði sínu. Þar sem slíkir fyrirvarar eru settir inn á heimasíðu Airbnb þá má leiða líkur að því að fyrirtækið uppfylli upplýsingaskyldu sína gagnvart sínum viðskiptavinum, enda væri óraunhæft að ætlast til þess að fyrirtækið, sem er bandarískt, geti gert nána lýsingu á því lagaumhverfi hvers einasta lands sem þeir 21 RÚV, "Lagaleg óvissa um Airbnb víða um heim" Rúv (Reykjavík 5. maí 2014) < skoðað 10. maí Vefur Airbnb "Hvernig á ætti ég að ræða við nágranna mína, húseigendafélagið eða leigusalann minn um Airbnb?" < homeowners-association--or-landlord-about-airbnb> skoðað 13. mars Vefur Airbnb "Hvað þurfa gestgjafar að hafa í huga varðandi skatta?" < help/article/481/how-do-taxes-work-for-hosts> skoðað 13. mars

21 veita þjónustu í á heimasíðu sinni, enda eru íbúðir í yfir löndum skráðar á heimasíðu Airbnb. Myndi því teljast eðlilegast að þeir aðilar sem skrá íbúðir sínar til leigu hjá fyrirtækinu gæti eigin hagsmuna af því að standa rétt að starfsemi sinni, enda eru það þeir sem eru ábyrgir ef slíku er ekki fylgt eftir. Má því ætla að ekki hvíli skyldur á fyrirtækinu sem er auglýsingarmiðill að standa að eftirliti með skattgreiðslum viðskiptavina sinna. 24 Vefur Airbnb "Forsíða" < skoðað 13. mars

22 3. Leigutekjur eru fjármagnstekjur 3.1. Afhverju eru þær fjármagnstekjur Leigutekjur flokkast sem fjármagnstekjur samkvæmt 1. tl. C-liðar 7. gr. tsl. en þar kemur fram að undir þann tekjuflokk falli m.a. leigutekjur og arður hvers konar af lausafé, þar með talin skip og loftför. Það er því skýrt að allar leigutekjur falla undir C-lið 7. gr. tsl. og skulu því skattleggjast sem fjármagnstekjur. Þó þarf að hafa í huga að meginregla 3. mgr. 66. gr. tsl. um 20% skattlagningu á fjármagstekjum hefur undantekningu, en í sömu grein kemur fram að aðeins 50% af tekjum manns af útleigu íbúðarhúsnæðis til búsetu leigjanda, skuli teljast til skattskyldra tekna. Því er ákveðinn skattaafsláttur gefinn af þeim leigutekjum sem uppfylla það skilyrði. Það eru þó ekki allar tegundir leigu sem uppfylla skilyrði ákvæðisins eftir þær breytingar sem urðu á ákvæðinu 1. janúar 2016 en hefur ákvæðið verið þrengt til muna Undantekningar frá greiðslu 20% fjármagnstekjuskatts Undantekningu frá 20% skattlagningu á fjármagnstekjur má finna í 3. mgr. 66. gr. tsl. Samkvæmt henni teljast, eins og áður segir, aðeins 50% af leigutekjum til búsetu leigjanda, til skattskyldra tekna. Raun skattlagning slíkra tekna er því aðeins 10%. Þá vaknar sú spurning hvers vegna slíkar leigutekjur eru skattlagðar lægra en fjármagnstekjur almennt. Gerð var breyting á ákvæði 66. gr. tsl. með frumvarpi til laga um tekjuöflun ríkisins sem lagt var fyrir Alþingi á 138. löggjafarþingi árin Þar sem áður hafði verið kveðið á um 10% fjármagnstekjuskatt í 66. gr. tsl. var gerð breyting og fjármagnstekjuskattur var hækkaður upp í 18%. Í almennum athugasemdum með frumvarpinu kom fram að markmið breytingarinnar væri að byggja upp efnahagslíf á Íslandi eftir hrunið. 26 Þó komu ákveðnar undantekningar inn í lögin frá greiðslu fulls fjármagnstekjuskatts. Með breytingunni kom inn ákveðinn afsláttur af fjármagnstekjum þar sem kom fram að ekki ætti að reikna tekjuskatt af heildarvaxtatekjum að fjárhæð kr. á ári hjá manni og 30% af tekjum manns af útleigu íbúðarhúsnæðis. Í athugasemdum með frumvarpi breytingalaganna kom fram að fjármagnstekjur séu vaxandi þáttur í tekjum einstaklinga og stafar það af því að 25 Alþt , A- deild, þskj mál, athugasemdir við 14. gr. 26 Alþt , A- deild, þskj mál, almennar athugasemdir. 15

23 peningalegar eignir hafa aukist. Þar kemur einnig fram að fjármagnstekjuskattur hefur lengst af verið 10% en er hækkaður í 18% með breytingum þessum á lögunum. 27 Þó séu ákveðnar vaxtatekjur undanþegnar fjármagnstekjuskatti og eins ákveðinn hluti leigutekna. Vegna þessara undantekninga verði fjármagnstekjuskattur að jafnaði lægri en 18%. Ákvæðið tók aftur breytingum með lögum um ráðstafanir í ríkisfjármálum nr. 164/2010 en þau lög fólu sér breytingu á ákvæðum ýmissa laga. Í 1. gr. laganna kom fram hækkun á fjármagnstekjuskatti úr 18% í 20% og hefur það staðið óbreytt síðan. Ætla má að með þeim skattaafslætti sem veittur er af leigutekjum felist ákveðinn hvati fyrir leigusala til að setja íbúðir sínar sem ekki eru fullnýttar í útleigu ásamt því að fjárfestar telji það hagstæða leið að fjárfesta í íbúðum til þess að leigja út. Má telja að slíkt fyrirkomulag sé einnig jákvætt fyrir leigutaka þar sem að með aukinni þátttöku í útleigu íbúðarhúsnæðis eykst framboð þeirra um leið. Lengi vel hefur verið ákveðinn vandi á leigumarkaði á Íslandi, en virðist framboð ekki anna eftirspurn eins og ætla mætti. Dæmi eru um að fjöldi manna sæki um hverja íbúð sem boðin er til leigu, jafnvel þó að leigan sé of dýr eða íbúðin sé ekki það sem fólk hefur leitast eftir. Því felst ákveðinn hvati í því að skattleggja leigutekjur lægra en almennar fjármagnstekjur, en þá má ætla að fleiri aðilar séu tilbúnir að leigja út það húsnæði sem þeir hafa undir höndum en eru ekki að nýta sjálfir. Því má leiða líkur að því að löggjafinn sé á ákveðinn hátt að bregðast við vanda á leigumarkaði og húsnæðisvanda með því að hvetja til útleigu og í kjölfarið eykst framboð af húsnæði til leigu. Þrátt fyrir það virðist svo vera að vandamálið sé enn til staðar. Í dag virðist staðan vera þannig að meiri skortur sé á húsnæði en áður þar sem leigusalar eru að nýta sér skammtímaleigjendur frekar en að leiga út í langtímaleigu, enda getur það verið fjárhagslega hagstæðara fyrir leigusala miðað við samanburð á meðalverði á langtímaleigu og skammtímaleigu. 28 Einnig eru til dæmi um það að leigusalar leggi þá kvöð á langtímaleigjendur sína, að íbúðin verði leigð út til ferðamanna á háannatíma eins og um páska eða yfir sumartímann. 29 Neyðast 27 Alþt , A- deild, þskj mál, almennar athugasemdir um fjármagnstekjuskatt einstaklinga. 28 Vísir, "Langtímaleigjendum sagt upp fyrir ferðamenn" Vísir (Reykjavík 9. ágúst 2014) < skoðað 20. febrúar Vísir, "Langtímaleigjendum sagt upp fyrir ferðamenn" Vísir (Reykjavík 9. ágúst 2014) < skoðað 20. febrúar

24 langtímaleigjendur því til að flytja út úr íbúðinni á meðan leigusalarnir leigja ferðamönnum í skammtímaleigu. Ferðamenn hafa því mikil áhrif á leigumarkaðinn á Íslandi en leiguverð hækkaði um 30% á árunum Ein skýringin á litlu framboði og hækkuðu verði er sú sprenging sem hefur orðið á ferðamannamarkaðnum. 30 Hlutfall skammtíma leiguíbúða í Reykjavík er mjög hátt, eða um 4% en ef tekin er önnur borg til samanburðar má sjá að í Berlín er hlutfallið 0,4%. Verður að telja að hvatinn til að leigja íbúðir út í skammtímaleigu til ferðamanna hafi í raun skekkt fasteignamarkaðinn í Reykjavík. Má í því samhengi sjá að í ákveðnum hverfum hefur vísitala íbúðaverðs hækkað mikið og er það meðal annars vegna þess að þar má finna eftirsóttar eignir sem hægt er að leigja út til ferðamanna. Því má draga þá ályktun að þessi mikla nýting deilihagkerfisins hafi aukið spennu á fasteignamarkaði í Reykjavík. 31 Sú breyting sem gerð var á 3. mgr. 66. gr. tsl. er þannig úr garði gerð að hún myndar hvata til langtímaútleigu, enda þrengir núgildandi orðalag þá undantekningu sem veitt er frá fullri greiðslu fjármagnstekjuskatts. Með því er í raun verið að skattlegja þær leigutekjur sem verða til af langtímaleigu lægra en þær tekjur sem verða til af skammtímaútleigu sem endurspeglast í meiri hvata fyrir leigusala til að stunda langtímaútleigu. Afleiðingar þess verða því vonandi aukið framboð íbúðarhúsnæðis til langtímaleigu, enda virðist mikil þörf vera á því í dag. 30 Viðskiptablaðið, "Leiga til ferðamanna þrengir að leigumarkaði" Viðskiptablaðið (Reykjavík 9. febrúar 2014) < skoðað 5. maí Háskólinn á Bifröst, "Íbúðagisting, rannsókn á umfangi íbúðagistingar í ferðajónustunni" (Háskólinn á Bifröst október 2015) 35. < SKYRSLA.pdf> skoðað 14. janúar

25 4. Mörk atvinnurekstrar Þegar skattleggja á tekjur skiptir miklu máli að skilgreina hvaðan tekjurnar koma og af hvers konar starfsemi þær hljótast. Í því samhengi skiptir mestu máli að afmarka hvenær skattgreiðandi telst stunda atvinnurekstur og hvenær ekki, enda eru atvinnurekstrartekjur skattlagðar öðruvísi en þær sem hljótast utan atvinnurekstrar sbr. umfjöllun í kafla 1. Þegar leigutekjur falla utan atvinnurekstrar falla þær undir C-lið 7. gr. tsl. en um leið og umfangið er orðið svo mikið að um atvinnurekstur er að ræða falla tekjurnar undir B-lið sömu greinar Hvenær atvinnurekstur og hvenær tilfallandi Hugtakið atvinnurekstur hefur verið skilgreint sem sjálfstæð starfsemi, sem stunduð er með reglubundnum hætti og nokkru umfangi í ekki mjög skamman tíma í þeim efnahagslega tilgangi að hagnast að fé. 32 Atvinnurekstur er ekki bundinn við neina ákveðna tegund af starfsemi, 33 en í því sambandi má benda á 4. gr. samkeppnislaga nr. 44/ en þar kemur fram í 1. tl. að atvinnurekstur sé hvers konar atvinnustarfsemi, óháð formi eignarhalds og án tillits til þeirrar vöru, þjónustu eða réttinda sem verslað eða sýslað er með gegn endurgjaldi. Þá er almennt ekki skilyrði að sú atvinnustarfsemi sem stunduð er sé lögleg eða tekna sé aflað með löglegum hætti. 35 Hér verður skoðuð sú starfsemi sem felst í því að leigja út húsnæði sitt í skammtímaleigu á borð við þá útleigu sem stunduð er á airbnb.com. Hér verður litið til þess hvort að slík starfsemi falli undir skilgreiningu á hugtakinu atvinnurekstur og þar af leiðandi skuli skattleggja tekjur af slíkri starfsemi til samræmis við það. Talið hefur verið að skilyrði um sjálfstæði sé uppfyllt sé starfsemin stunduð af lögaðila, eða rekstur sé á fastri starfsstöð eins og skrifstofu eða verslun. Þar geti almenningur sótt þjónustu eða vöru og starfsmenn sinni því og virðisaukaskattur sé innheimtur af sölu á þeirri vöru og þjónustu sem seld er. 36 Í starfsemi á borð við útleigu íbúðarhúsnæðis til skamms tíma má sjá að skilyrði þetta getur líklega talist uppfyllt þar sem þjónustan sem boðið er upp á er staðsett á einni starfstöð, eða í þeirri 32 Ásmundur G. Vilhjálmsson, Skattur á fyrirtæki (Skattvís 2003) Ásmundur G. Vilhjálmsson, Skattur á fyrirtæki (Skattvís 2003) Hér eftir skl. 35 Ásmundur G. Vilhjálmsson, Skattur á fyrirtæki (Skattvís 2003) Ásmundur G. Vilhjálmsson, Skattur á fyrirtæki (Skattvís 2003)

26 íbúð sem boðin er til leigu. Þó ber að hafa í huga að ekki hvílir virðisaukaskattskylda á leigusala nema starfsemin sé stunduð í ákveðnum mæli en nánari umfjöllun um skyldu til greiðslu virðisaukaskatts má finna í kafla 4.4. í ritgerð þessari. Þá ber að skoða skilyrðið um að starfsemi sé stunduð með reglubundnum hætti, en hefur það verið talið uppfyllt sé starfsemi innt af hendi samfellt í ekki mjög skamman tíma. Er í því sambandi fyrst og fremst litið til umfangs starfseminnar og metið út frá því hvort að það dugi til að teljast vera atvinnurekstur. 37 Við mat á umfangi þeirrar starfsemi sem til skoðunar er skal skoða fjölda og heildarvirði þeirra viðskipta sem eiga sér stað og einnig er lagt mat á fjölda og heildarvirði eigna sem notaðar eru í starfsemi sem stunduð er. 38 Ekki er hægt að afmarka nákvæmlega hvar mörkin á milli atvinnurekstrar og ekki atvinnurekstrar í þessu tilviki, en þó hefur verið miðað við að þeir sem selji vöru og þjónustu fyrir minna en kr. á ári teljist ekki stunda atvinnurekstur en hefur það viðmið mótast í framkvæmd vegna laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. 39 Þar segir í 3. tl. 4. gr. vskl. að þeir sem eru undir kr. ársviðmiði séu undanþegnir þeirri virðisaukaskattskyldu sem fram kemur í 3. gr. vskl. Þó hefur ekki verið staðfest að séu heildartekjur hærri en þessi lágmarksfjárhæð sé örugglega um atvinnurekstur að ræða. Í því sambandi má vekja athygli á því að ef aðili leigir íbúð út í langtímaleigu á kr. á mánuði, verða heildar leigutekjur hans á ári kr. Það hefur þó ekki verið talin vera atvinnustarfsemi að leigja íbúð sína út í langtímaleigu, þrátt fyrir að viðkomandi hafi af því tekjur. Við mat á skilyrðum þess að starfsemi teljist atvinnurekstur þarf að hafa í huga að skoða efnahagslegan tilgang starfseminnar. Þá er helst litið til þess hvort að tilgangur starfsemi sé að skila rekstarafgangi og því er ekki einungis hægt að líta til þess hvort að starfsemin skili í raun hagnaði, enda er það ekki nauðsynlegt þegar tilgangur félagsins felur í sér að hagnaður myndist af starfseminni. Einnig má sjá á dómaframkvæmd að þrátt fyrir að tekjur myndist af starfsemi þarf tilgangur til rekstarhagnaðar alltaf að vera til staðar svo að skilyrði þessu sé fullnægt. Hefur reynt á það hver tilgangur starfsemi er í Hrd. 9. október 1964 í máli nr. 79/1964, en þar lá fyrir að tilgangur þeirrar starfsemi sem stunduð var, var ekki að afla tekna með rekstri, heldur var rekstur félagsins hluti af líknarstarfsemi og var því 37 Ásmundur G. Vilhjálmsson, Skattur á fyrirtæki (Skattvís 2003) Ásmundur G. Vilhjálmsson, Skattur á fyrirtæki (Skattvís 2003) Hér eftir vskl. 19

27 eigi talinn vera atvinnurekstur í skilningi laganna. Þegar litið er til starfsemi á borð við útleigu á íbúðarhúsnæði til skamms tíma liggur í augum uppi að tilgangur með slíkri útleigu er fjárhagslegur gróði af einhverjum toga, enda bíður slík starfsemi upp á góða tekjumöguleika fyrir þá sem stunda hana. Þetta má sjá á því verði sem leigusalar leigja eignir sínar út á, á þessum markaði, fyrir stuttan tíma í senn. Í úrskurði yfirskattanefndar nr. 56/2009 kom var uppi ágreiningur um það hvort að hagnaður kæranda af sölu fasteigna teldist til atvinnurekstrartekna eða eignartekna sem skattleggja bæri sem fjár magnstekjur utan rekstrar. Í málinu lá fyrir að kærandi hafði haft með höndum kaup og sölu fasteigna til margra ára. Þá var ágreiningslaust að þau fasteignaviðskipti voru gagngert stunduð í hagnaðarskyni. Að þessu virtu og í ljósi umfangs og tilhögunar viðskiptanna var fallist á það með skattstjóra að um atvinnurekstur væri að ræða. Mat á skilyrði um efnahagslegan tilgang starfsemi er hlutræns eðlis, sem þýðir að aðallega er litið til ytri aðstæðna þegar matið fer fram. Þá er litið til þeirra eigna sem notaðar eru við starfsemina og þeirra starfsmanna sem notaðir eru við starfsemi, ef einhverjir eru. 40 Ákveðið viðmið hefur verið sett í lög um tekjuskatt við hlutlægt mat á verðmæti eigna sem notaðar eru í starfsemi, en í 3. málslið 2. mgr. 30. gr. tsl. kemur fram að útleiga manns á íbúðarhúsnæði teljist ekki til atvinnurekstrar eða sjálfstæðrar starfsemi nema heildarfyrningargrunnur húsnæðis í eigu hans í árslok nemi kr. eða meira ef um einstakling er að ræða, en kr. ef hjón eiga í hlut. Fyrningargrunnur eignar miðast við stofnverð eignar eins og kemur fram í 2. mgr. 12. gr. tsl. Verður því að ætla að við mat á fyrningargrunni ófyrnanlegra eigna skuli miða við kostnaðarverð þeirra ásamt kostnaði við endurbætur, breytingar eða endurbyggingu og sérhverjum öðrum kostnaði eins og kemur fram í ákvæðinu. Hefur verið miðað við þetta hlutræna viðmið í framkvæmd, en í Úrskurði yfirskattanefndar nr. 397/2006 var deilt um meðferð leigutekna, fyrninga og rekstrarkostnaðar vegna tveggja fasteigna í skattskilum kærenda. Leit skattstjóri svo á að skattleggja bæri tekjur kærenda af útleigu þeirra fasteigna sem um ræddi sem fjármagnstekjur utan rekstrar enda var heildar fyrningargrunnur húsnæðisins undir kr. og féll því undir 3. málslið 2. mgr. 30. gr. tsl. Vildu kærendur halda því fram að umrætt ákvæði ætti ekki við þegar íbúðarhúsnæði væri leigt út í tengslum við atvinnurekstur manns af öðru tagi, en höfðu kærendur notað 40 Ásmundur G. Vilhjálmsson, Skattur á fyrirtæki (Skattvís 2003)