Casa de Insolvență Transilvania INTRARE / IEȘIRE Nr... Data... Dosar nr. 55740/3/2011 Tribunalul Bucureşti-Secţia a VII-a Civilă Raport asupra cauzelor şi împrejurărilor care au dus la apariţia insolvenţei debitorului S.C. ML CONSTRUCȚII IMOBILIARE S.R.L.
CUPRINS 1. PREZENTAREA SOCIETĂŢII DEBITOARE... 3 1.1. Identificarea societăţii... 3 1.2. STRUCTURA Asociativă. Capitalul social... 3 1.3. OBIECTUL de activitate... 3 1.4. SCURT istoric al societăţii debitoare... 3 2. Analiza rezultatelor economico-financiare ale societății debitoare... 4 2.1. Analiza poziției financiare pe baza bilanțului... 5 2.1.1. Analiza de ansamblu a situației patrimoniale... 5 2.1.2.Analiza ratelor de structură ale activului bilanțier... Error! Bookmark not defined. 2.1.3. Analiza ratelor de structură ale pasivului bilanţier. Error! Bookmark not defined. 2.1.4.Analiza echilibrului financiar... Error! Bookmark not defined. 2.1.5. Analiza lichidităţii şi solvabilităţii... Error! Bookmark not defined. 2.1.6. Analiza ratelor de gestiune... Error! Bookmark not defined. 2.2. Analiza performanţelor pe baza contului de profit și pierdere... 9 2.2.1. Analiza evoluţiei performanţelor financiare... 9 2.2.2 Analiza capacității de autofinanțare și a autofinanțării... Error! Bookmark not defined. 2.2.3. Analiza ratelor de rentabilitate... Error! Bookmark not defined. 2.3.Analiza riscului de faliment prin metode statistice... Error! Bookmark not defined. 3.Analiza contractelor în derulare... 12 4. Concluzii privind cauzele intrării în insolvenţă... 14 5. Concluzii privind persoanele culpabile de încetarea de plăţi... 15 6. Concluzii privind şansele de reorganizare... 15 2
1. PREZENTAREA SOCIETĂŢII DEBITOARE 1.1. IDENTIFICAREA SOCIETĂŢII Denumire S.C. M.L. Construcții Imobiliare S.R.L. Forma juridică Societate cu răspundere limitată Sediul Bucureşti, Splaiul Independenței nr. 4 bl.b3 etaj 7 ap. 7.2F sector 4 CUI 17656736 ORC București J40/10044/2005 Administrator statutar Shmulevitz Zahava 1.2. STRUCTURA ASOCIATIVĂ. CAPITALUL SOCIAL Structura asociativă a debitoarei este formată din 2 asociaţi astfel: Asociați Număr părți sociale Procent din capital R.O. Future Group Public Listed Company 99 99,9% Luzex Development Limited 1 0,1% TOTAL 100 100% Capitalul social al societăţii subscris şi vărsat este de 10.000 lei, conform documentelor contabile ale societăţii. 1.3. OBIECTUL DE ACTIVITATE Obiectul principal de activitate al societăţii este Dezvoltare (promovare) imobiliară - cod CAEN 4110. 1.4. SCURT ISTORIC AL SOCIETĂŢII DEBITOARE Societatea debitoarea SC M.L. Construcții Imobiliare SRL a fost înființată în anul 2005 având ca obiect de activitate dezvoltarea imobiliară, respectiv realizarea proiectului imobiliar situat în Bucuresti, strada Prisaca Dornei. Ansamblul imobiliar ML Constructii Imobiliare propune două clădiri de apartamente, situate într-o zona rezidențiala de clasă medie a capitalei, în vecinătatea grădinii publice cu același nume, în sectorul 3. Clădirile au stiluri arhitecturale diferite și oferă locuințe pe două segmente diferite de piată. Primul imobil propune 58 de apartamente cu suprafețe largi și dotări high class, adresânduse unui segment de piață matur, exigent și atent la detalii. Al doilea reprezintă alternativa economică, adresându-se zonei de mijloc a pieței imobiliare, respectând însă standardele de calitate la nivel european. Ambele clădiri au prevăzute locuri de parcare, cca 100, supraterane, subterane și în sistem klauss. 3
Proiectul a fost demarat la sfârșitul anului 2007, prin începerea lucrărilor la imobilul situat la nr. 8A pe str Prisaca Dornei, urmând a fi finalizat în decurs de cca 2 ani. În paralel, pe parcursul anului 2008 a început și construcția cladirii mai mici, de la nr. 6a. Construcția pentru imobilul de la nr. 8A a fost stopată la începutul anului 2009 la nivelul cotei 0 (placa turnata peste subsol), continuându-se lucrârile de construire doar la imobilul 6A. Decizia a fost bazată pe următoarele considerente: - criza imobiliară ce s-a declanșat în statele unite avea să afecteze și Romania mai devreme sau mai târziu, în special pe segmentul de piață middle-low, unde puterea financiară a cumpărătorilor individuali era evident mică, - reducerea stocurilor de apartamente finalizate și greu vandabile în condiții de criza financiară, - impactul slab în piață al campaniei publicitare desfășurate pe parcursul anilor 2007-2009, datorat și situației financiar-economice globale; - chiar și în condiții de criză, segmentul high-class, căruia se adresează clădirea de la nr 6A, și prin numărul mic de apartamente - doar 58 - rămânea mult mai fezabil; - întrucât societatea angajase deja credite atât bancare cât și din partea asociaților, era necesară continuarea lucrărilor și finalizarea în vederea unui stoc minim dar vandabil de apartamente. Ulterior anulării autorizației de construire, societatea a început demersuri pentru reemiterea autorizației, dar au fost oprite datorită situației financiare precare și nesustenabilității economice a proiectului în perspectivă. (Restrângerea severa a pieței prin scăderea cererii descurajează pe termen scurt și mediu continuarea lucrărilor și finalizarea imobilelor, inclusiv prin neangajarea creditorilor bancari în finanțarea unor asemenea proiecte a căror construcție a început în perioada de vârf de costuri, și pentru care recuperarea acestora este foarte dificilă). 2. ANALIZA REZULTATELOR ECONOMICO-FINANCIARE ALE SOCIETĂȚII DEBITOARE În vederea stabilirii cauzelor care au dus la starea de insolvenţă (insuficienţa fondurilor băneşti disponibile pentru plata datoriilor exigibile), administratorul judiciar a efectuat cercetări pe mai multe planuri: o analiza situaţiei patrimoniale; o analiza evoluţiei contului de profit şi pierderi; Perioada de timp luată ca referinţă pentru această analiză este reprezentată de perioada 2009-iunie 2011, după acestă dată neavând situații financiare deoarece societatea a renunțat la serviciile de contabilitate în lipsa lichidităților. Astfel, s-a încercat obţinerea unei imagini complete asupra evoluţiei situaţiei economico-financiară a debitoarei, precum şi asupra cauzelor și împrejurărilor care au condus la incapacitatea de plăţi a acesteia. Analiza situaţiei societăţii s-a realizat pe baza documentelor predate de societatea debitoare: situații financiare anuale și interimare împreună cu anexele aferente, fişe de cont, balanţe sintetice de 4
verificare, pornind de la premisa că acestea oferă o imagine completă și fidelă a situaţiei economice pentru perioada 2009- iunie 2011. Menționăm că după acestă dată societatea debitoare, datorită lipsei lichidităților necesare în vederea achitării serviciilor de contabilitate, a renunțat la serviciile de contabilitate externalizată, în prezent ultimele situații financiare care au putut fi oferite de societate fiind cele de la iunie 2011. După acestă dată facturile primite și neînregistrate în contabilitate au o pondere neînsemnată în cadrul pasivului. 2.1. ANALIZA POZIȚIEI FINANCIARE PE BAZA BILANȚULUI 2.1.1. ANALIZA DE ANSAMBLU A SITUAȚIEI PATRIMONIALE În cele ce urmează ne propunem trecerea în revistă a situaţiei patrimoniale a societăţii debitoare analizate, la data intrării în procedura de insolvenţă, pe baza situaţiilor financiare furnizate de către aceasta, pentru perioada 2009 iunie 2011. Primul pas în analiza poziţiei financiare îl reprezintă analiza de ansamblu a situației patrimoniale în cadrul căreia vom pune în evidenţă evoluţia şi mutaţiile structurale produse în cadrul activelor, datoriilor şi a capitalurilor proprii pe baza informaţiilor puse la dispoziţie prin situaţiile financiare. Prezentăm mai jos detalierea situației activelor societății debitoare, așa cum sunt prezentate în situațiile financiare ale societății: Indicator Dec-09 Dec-10 Jun-11 Imobilizări necorporale 3,713 0.02% 916 0.00% 0 0.00% Imobilizări corporale 23,330,727 96.44% 23,497,266 99.18% 23,497,266 99.17% Imobilizări financiare 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% ACTIVE IMOBILIZATE 23,334,439 96.46% 23,498,182 99.18% 23,497,266 99.17% Stocuri 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% Clienti 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% Furnizori debitori 165,447 0.68% 165,447 0.70% 165,447 0.70% Efecte de incasat 0.00% 0.00% 0.00% Alte creante 664,417 2.75% 26,002 0.11% 28,082 0.12% Disponibilităţi băneşti 25,588 0.11% 2,964 0.01% 2,895 0.01% ACTIVE CIRCULANTE 855,452 3.54% 194,413 0.82% 196,424 0.83% Cheltuieli in avans 1,356 0.01% 0 0.00% 0 0.00% TOTAL ACTIV 24,191,247 100.00% 23,692,596 100.00% 23,693,689 100.00% Vom începe cu analiza activului net contabil (ca expresie a averii nete a acţionarilor), având în vedere faptul că gradul de investire a capitalului şi puterea sa economică sunt definite de activul societăţii. Prin urmare, activul net contabil dă indicii asupra solvabilităţii globale a întreprinderii şi asupra dimensiunilor capitalurilor proprii ale entităţii economice. dec.-09 dec.-10 iun.-11 TOTAL ACTIV 24,191,247 23,692,596 23,693,689 TOTAL DATORII 34,197,535 36,417,385 36,673,338 ACTIV NET CONTABIL -10,006,288-12,724,789-12,979,649 5
Elementele de natura activelor au o evoluţie ușor în scădere în intervalul 2009 iunie 2011, datorată creşterii activelor imobilizate. Paralel cu evoluţia elementelor de activ s-a modificat și cuantumul datoriilor societăţii, determinând modificarea activului net contabil (Activ net contabil = Activ total Datorii totale). Datoriile înregistrează un trend ascendent în intervalul 2009 iunie 2011. Activele imobilizate din cadrul debitoarei în sunt formate doar din imobilizări necorporale și corporale. Imobilizările financiare au valoarea zero. Imobilizările necorporale sunt amortizate integral înregistrând valoarea netă 0. Acestea sunt formate dintr-un program de software. În cadrul imobilizărilor corporale, ponderea cea mai mare este deținută de valoarea brută a imobilizărilor în curs (contul 231 pentru imobilul din Prisaca Dornei 8A și Prisaca Dornei 6A), urmată de valoarea terenurilor și avansurile date pentru imobilizările corporale. Astfel, grupa terenurilor are o valoare de 3.621.868,90 lei. Ea include terenul situat în București, str.prisaca Dornei nr. 6A având suprafața de 1.437 mp CF. 35723 și Prisaca Dornei nr.8a având suprafața de 2.238 mp conform C.F nr.35721. Valoarea imobilizărilor în curs cuprinde valorile aferente facturilor emise de către antreprenorul general, autorizațiile de construcție, racordările la utilități (electrica, gaz, canalizare, apa), managementul de șantier, proiectarea lucrării și urmărirea executării acesteia, taxe notariale, impozite și taxe locale, rapoartele de evaluare solicitate periodic de banca creditoare, lucrările de instalații, studii geodezice. Astfel, imobilizările în curs înregistrează valoarea 4.133.520,2 lei în 2009, 15.283.754,2 lei în 2010, iar în iunie 2011 înregistrează valoarea de 17.862.687,85 lei. Imobilizări în curs Imobilizări în curs Prisaca Dornei 8A 7.563.601,46 lei Imobilizări în curs Prisaca Dornei 6A 10.299.086,39 lei Constructii 5.430.375,15 7.889.753,57 Infrastructura 471.133,14 315.336,02 Avize, autorizații 183.443,90 137.244,21 Proiectare 346.203,51 419.078,19 Management 1.016.865,37 1.437.257,17 Cheltuieli 19.520,45 16.264,82 Taxe cadastru, carte 23.417,94 23.527,96 Asigurări 72.642,00 60.624,45 6
Avansurile acordate pentru imobilizări corporale înregistrează valoarea de 2.012.709,04 lei la iunie 2011 cuprinzând avansurile plătite constructorului General Construct SA. Menționăm că societatea debitoare nu ne-a oferit detalii despre costurile pentru diferitele faze al proiectului imobiliar pentru a face o prezentare a acestora. Activele circulante reprezintă a doua componentă în structura activului bilanţier, iar prin natura lor, pot însemna calea cea mai scurtă spre obţinerea unor lichidităţi pe termen scurt. Activele circulante ale societăţii debitoare la iunie 2011 sunt constituite din alte creanţe neîncasate (TVA de recuperat în valoare de 28.081,96 lei) şi disponibilităţi băneşti ( sold în bancă 2.894,60 lei) și avansuri acordate furnizorilor (în valoare de 165.447,45 lei). Avansurile acordate furnizorilor sunt plătite pentru servicii de promovare și organizarea de târguri expoziționale. Activele circulante ale societăţii au o evoluţie descrescătoare în intervalul 2009- iunie 2011 datorită, în principal, recuperării valorii TVA în 2009. În ceea ce privește structura disponibilităţilor băneşti ale debitoarei, acestea sunt alcătuite din valoarea disponibilului existent în conturile bancare și a disponibilităţilor de trezorerie existente în casă. Conform balanței de verificare de la luna iunie 2011, soldul casei în lei este de 0 lei, iar soldul conturilor bancare de 2.894,60 lei. Cheltuielile în avans reprezintă cheltuieli care se plătesc în exerciţiul curent, dar care se referă la perioade fiscale viitoare, când urmează să fie incluse în costuri. Pe parcursul perioadei analizate societatea a înregistrat cheltuieli în avans in 2009 în valoare de 1.356.La data deschiderii procedurii societatea nu înregistrează cheltuieli în avans. Pasivul societăţii are următoarea structură: Indicator Dec-09 Dec-10 Jun-11 Capital social 10,000 0.04% 10,000 0.04% 10,000 0.04% Rezerve şi fonduri 2,000 0.01% 2,000 0.01% 2,000 0.01% Rezultat reportat - profit -6,397,165-26.44% -10,018,287-42.28% -12,736,789-53.76% Rezultatul exerciţiului profit -3,621,122-14.97% -2,718,502-11.47% -254,860-1.08% Rezerve din reevaluare 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% Actiuni proprii 0 0.00% 0.00% 0.00% Repartizarea profitului 0.00% 0.00% 0.00% CAPITALURI PROPRII -10,006,287-41.36% -12,724,789-53.71% -12,979,649-54.78% Provizioane pt.riscuri şi chelt. 0.00% 0.00% 0.00% Credite bancare pe termen lung 17,201,422 50.30% 17,396,695 47.77% 17,190,848 46.88% Alte imprumuturi pe termen lung 175,470 0.51% 177,819 0.49% 175,715 0.48% TOTAL DATORII PE TERMN LUNG 17,376,892 50.81% 17,574,514 48.26% 17,366,563 47.35% TOTAL CAP PERMANENTE 7,370,605 30.47% 4,849,725 20.47% 4,386,914 18.52% Credite bancare pe termen scurt 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% Furnizori si conturi asimilate 709,353 2.93% 844,681 3.57% 843,250 2.30% Datorii fata de bugetul statului 1,075 0.00% 2,870 0.01% 4,499 0.01% Salarii si asimilate 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% Creditori diversi 0 0.00% 5,755 0.02% 5,755 0.02% Alte datorii 16,046,965 66.33% 17,924,963 49.22% 18,388,671 50.14% TOTAL DATORII PE TERMEN SCURT 16,757,393 69.27% 18,778,269 51.56% 19,242,174 52.47% Alte datorii (asociati, dividende) 63,249 0.26% 64,601 0.18% 64,601 0.27% TOTAL DATORII 34,197,535 141.36% 36,417,385 153.71% 36,673,338 154.78% Venituri în avans 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% TOTAL PASIV 24,191,248 100.00% 23,692,595 100.00% 23,693,689 100.00% În componenţa capitalurilor proprii intră: capitalul social, rezervele de orice fel, rezultatul reportat şi rezultatul exerciţiului financiar. În ceea ce priveşte evoluţia capitalurilor proprii, acestea înregistrează o evoluţie descrescătoare pe parcursul perioadei analizate. 7
În ceea ce priveşte evoluţia elementelor componente ale acestui indicator pentru debitoarea analizată, se observă că: - valoarea capitalului social este 10.000 lei pe tot parcursul perioadei analizate; - rezerve legale ale societăţii sunt constituite în valoare de 2.000 lei ; - rezultatul reportat reflectă pierderea înregistrată de societatea debitoare în intervalul 2009 iunie 2011 datorită faptului că în acestă perioadă nu au fost înregistrate deloc venituri, ajung la valoarea de -12.736.789 lei în iunie 2011 ; - rezultatul exerciţiului are de asemenea o evoluţie negativă în intervalul 2009 iunie 2011, societatea debitoare înregistrând pierdere în lipsa totală a veniturilor, înregistrând valoarile: -3.621.122 lei în 2009, -2.718.502 lei în 2010, -254.860 lei în iunie 2011. Capitalurile permanente sunt formate din capitalurile proprii la care se adaugă datoriile pe termen mediu şi lung. Datoriile pe termen mediu şi lung împrumuturi acordate societății de Alpha Bank la iunie 2011 au valoare de 17.190.847,90 lei (echivalentul valorii de 4.060.094,92 eur) și împrumutul acordat de Helius pe termen lung în valoare de 175.715,15 lei. Menționăm că a existat și un credit acordat de Alpha Bank România SA pentru TVA, care a fost rambursat în urma recuperării TVA de la bugetul de stat, la iunie 2011 neavând sold. Creditul aprobat de Alpha Bank România SA, încheiat în data de 18.01.2008, în sumă maximă de 8.600.000 eur se acorda pentru finaizarea unui poiect de investiție imobiliară constând în construcția a două imobile rezidențiale de apartamente (aproximativ 179 apartamente) situate în strada Prisaca Dornei numerele 6A și 8A, sector 3, București. Contractul de împrumut prevede ca la solicitarea fiecărei trageri să existe raportul supervizorului care să certifice faptul că lucrările sunt în concordanță cu bugetul proiectului și graficul de execuție al lucrărilor, astfel încât să nu apară nici o întârziere peste data stabilită, sau să se depășescă termenii proiectului sau autorizațiile în vigoare. Contractul încheiat cu Alpha Bank România SA prevedea că împrumutul poate fi utilizat prin mai multe trageri. Fiecare utilizare urma să fie aprobată în următoarele condiții: tranșa I : până la 3.000.000 eur, finanțare 100% tranșa II: diferența de până la 8.600.000 eur, finanțare 70%. În cadrul acestei tranșe Împrumutatul urma să aibă o contribuție de 30% provenită din încasările obținute din vânzarea apartamentelor din cadrul proiectului și/sau din contribuția proprie a acestuia. Menționăm că din plafonul aprobat de Alpha Bank pentru proiectul imobiliar menționat a fost utilizată o sumă de 4.060.094,92 eur, sumă pe care banca a solicitat-o prin declarația de creanță la care se adaugă dobânzi neachitate și alte penalități. Datoriile pe termen scurt sunt reprezentate de: datoriile faţă de furnizori, faţă de bugetul statului şi local, datorii față de asociații societății pentru creditările făcute, față de creditori diverși, datorii pentru împrumuturile primite pe termen scurt și dobânzile aferente, pentru garanțiile de bună execuție constituite pentru lucrările executate de General Construct SA. La momentul iunie 2011, cea mai importantă parte a datoriilor pe termen scurt a societății debitoare este reprezentată de datoriile pentru împrumuturile pe termen scurt primite de la RO Future Group PLC în valoare de 12.728.103,41 lei, urmate de datoriile faţă cu dobânzile de plătit (829.199,45 lei aferente creditului și 237.670,37 lei dobânzi aferente împrumutului primit de la HELIUS și 3.514.933,43 lei dobânzi aferente împrumutului primit de la RO Future Group PLC), datorii pentru garanțiile de bună execuție datorate constructorului General Construct SA (1.078.764,29 lei), datorii față de furnizori (14.563,88 lei soldul contului 8
DATA 401 și 828.686,01 lei soldul contului de furnizori de imobilizări), asociați (1.873,21 lei) și creditori diverși (5.754,84 lei). Menționăm că în evidența contabilă au fost înregistrate valorile menționate anterior aferente garanțiilor de bună execuție, însă ele nu au fost identificate în conturile societății. Situația împrumuturilor acordate de ROFuture Group PLC în perioada 2007-2011 se prezintă astfel: EXPLICAȚII imprumut eur impru mut lei contravalo area în lei a împrumut urilor sold lei împrumut 03/08/2007 impr.ro future group plc, 331247 eur*3.1664 lei imprumut r.o. future group 331247 0 1048860.50 1048860.501 21/01/2008 impr.ro future group plc,35.000 eur*3.7202 imprumut ro future group plc 35000 0 130207 1179067.501 31/03/2008 impr ro future 13000 eur*3.7276 imprumut ro future group plc 13000 0 48458.8 1227526.301 16/04/2008 impr.ro future 272.940 eur*3.6317 lei imprumut ro future group plc 272940 0 991236.198 2218762.499 14/09/2009 imprumut ro future group plc, 7.000 lei imprumut ro future group plc 0 7000 7000 2225762.499 28/09/2009 imprumut ro future group plc, 21.000 eur*4.1851 le imprumut ro future 21000 0 87887.1 2313649.599 13/10/2009 imprumut ro future plc, 8.000 lei imprumut ro future group plc 0 8000 8000 2321649.599 15/10/2009 impr.ro future group plc, 7.000 lei imprumut ro future group plc 0 7000 7000 2328649.599 28/10/2009 impr.ro future plc, 10.000 lei imprumut ro future group plc 0 10000 10000 2338649.599 30/10/2009 impr ro future group plc, 15.000 eur*4.2955 imprumut ro future group plc 15000 0 64432.5 2403082.099 24/11/2009 impr.ro future plc: 18500 eur*4.2648 lei imprumut ro future group plc 18500 0 78898.8 2481980.899 04/12/2009 impr.ro future group plc, 100.000 lei imprumut ro future group plc 0 100000 100000 2581980.899 14/12/2009 impr.ro future group plc, 90.000 lei imprumut ro future group plc 0 90000 90000 2671980.899 18/12/2009 impr ro future plc, 40.000 lei imprumut ro future group plc 0 40000 40000 2711980.899 18/12/2009 impr.ro future plc, 1.312.000 lei imprumut ro future group plc 0 131200 1312000 4023980.899 24/12/2009 impr.ro future plc, 10.000 eur*4.2028 imprumut ro future group plc 10000 0 42028 4066008.899 21/01/2010 impr.ro future plc, 20.000 eur*4.144 imprumut ro future group plc 20000 0 82880 4148888.899 22/01/2010 impr.ro futurre plc, 1.100 lei(265.82 eur*4.1382) imprumut ro future group 265.82 0 1100 4149988.899 03/02/2010 impr.ro future plc cf adresa ml 3335.02eur*4.0964 imprumut ro future 3335.02 0 13661.5759 4163650.475 19/02/2010 impr.ro future plc: 24.500 eur*4.1357 imprumut ro future group plc 24500 0 101324.65 4264975.125 26/02/2010 impr ro future plc, 3800 eur*4.1073 imprumut ro future group plc 3800 0 15607.74 4280582.865 05/05/2010 impr.ro future plc, echiv a 2418.27 eur*4.1352 impr.ro future plc 2418.27 0 10000 4290582.865 09/06/2010 impr.ro future group plc, 14600 eur*4.22 lei imprumut ro future group plc 14600 0 61612 4352194.865 20/07/2010 impr ro future plc,echiv a 701.92 eur*4.2740 impr.ro future plc 701.92 0 3000 4355194.865 22/07/2010 impr ro future plc,echiv a 1405.65 eur*4.2685 impr.ro future plc 1405.65 0 6000 4361194.865 12/08/2010 impr ro future plc impr.ro future plc 0 300 300 4361494.865 27/08/2010 impr.ro future plc, 7.700 lei impr.ro future plc 0 7700 7700 4369194.865 30/09/2010 impr.ro future group plc impr.ro future plc 0 7300 7300 4376494.865 31/03/2011 imprumut imprumut 0 5803.2 5803.2 4382298.065 01/10/2010 impr.plc: 2.600.759,02eur*4.2674 2600759.02 0 11098479.0 15480777.1 TOTAL 3388472.7 159510 3.2 15480777.1 Pe parcursul perioadei analizate, nu s-au înregistrat restituiri ale împrumuturilor acordate de Ro Future Group PLC. Soldul prezentat anterior a variat datorită diferențelor de curs înregistrate în această perioadă până la valoarea de 12.728.103,41 lei menționată anterior. Evoluţia acestui indicator este una crescătoare în intervalul 2009 iunie 2011, înregistrând o creştere valorică de la 16.046.965 lei în 2009 la 18.388.671 lei în iunie 2011. 2.2. ANALIZA PERFORMANŢELOR PE BAZA CONTULUI DE PROFIT ȘI PIERDERE 2.2.1. ANALIZA EVOLUŢIEI PERFORMANŢELOR FINANCIARE 9
Performanța financiară a unei întreprinderi este măsurată cel mai adesea prin intermediul profiturilor și a elementelor acestora pe care firma le obține pe baza resurselor existente. Informațiile privind performanța unei întreprinderi sunt utile în primul rând evaluării variației potențiale a resurselor economice controlabile în viitor de către aceasta, precum și a previzionării capacității firmei de a genera fluxuri de trezorerie și nu în ultimul rând aprecierii modului în care aceasta și-a utilizat resursele. Punctul de pornire în realizarea unei analize financiare pe baza contului de profit și pierdere îl reprezintă profitul, iar prin acesta profitabilitatea întreprinderii. Profitabilitatea este de o importanță similară lichidității, deoarece aceasta reprezintă premisa continuității activității. Prin urmare, analiza evoluţiei contului de profit şi pierdere este necesară pentru a contura o imagine cât mai fidelă şi complexă a situaţiei debitoarei precum şi pentru a putea defini cât mai precis cauzele şi împrejurările care au determinat instalarea insolvenţei acesteia. Imaginea de ansamblu asupra contului de profit şi pierdere se prezintă în felul următor: DENUMIREA INDICATORILOR 2009 2010 Jun-11 Venituri din vânzarea mãrfurilor 0 0 0 Producţia vândutã 0 Venituri din chirii Venituri din activități diverse 90,728 9,180 Venituri din subvenţii aferente cifrei de afaceri 0 0 Cifra de afaceri 90,728 9,180 0 Variaţia stocurilor Sold C 0 0 Sold D 0 0 0 Alte venituri din exploatare 0 0 0 Producţia imobilizata 0 0 VENITURI DIN EXPLOATARE 90,728 9,180 0 Cheltuieli privind mãrfurile 0 0 0 Cheltuieli de cu materia primă Alte cheltuieli materiale 1,001 190 0 Alte cheltuieli din afara(energie si apa) 0 278 180 Cheltuieli cu personalul 0 0 0 Amortizări imobilizări corporale si necorporale 4,811 3,163 916 Venituri din provizioane 0 0 Cheltuieli cu provizioane 0 0 Ajustări de valoare privind activele circulante 0 0 Alte cheltuieli de exploatare 97,424 75,004 10,265 Cheltuieli privind prestaţiile externe 94,928 70,566 8,618 Cheltuieli cu alte impozite taxe si vărsăminte asimilate 2,381 2,873 1,362 Cheltuieli cu despăgubiri, donaţii si active cedate 115 1,566 286 CHELTUIELI PENTRU EXPLOATARE 103,237 78,636 11,362 REZULTATUL DIN EXPLOATARE -profit(+)/pierdere (-) -12,509-69,455-11,362 Venituri financiare 83,711 1,865,831 1,606,006 Cheltuieli privind dobânzile 1,922,631 2,216,671 617,484 Alte cheltuieli financiare 1,761,007 2,294,808 1,232,020 Cheltuieli financiare 3,683,638 4,511,479 1,849,504 REZULTATUL FINANCIAR - profit (+) / pierdere (-) -3,599,927-2,645,649-243,498 Rezultat curent al exerciţiului -profit (+)/pierdere(-) -3,612,436-2,715,104-254,860 Venituri excepţionale 0 Cheltuieli excepţionale 5,820 172 REZULTATUL EXCEPŢIONAL profit(+)/pierdere(-) -5,820-172 0 VENITURI TOTALE 174,439 1,875,011 1,606,006 CHELTUIELI TOTALE 3,792,695 4,590,287 1,860,866 REZULTATUL BRUT AL EXERCIŢIULUI profit (+) / -3,618,256-2,715,277-254,860 pierdere Impozit pe (-) profit 2,867 3,225 REZULTATUL NET AL EXERCIŢIULUI profit(+)/pierdere(-) -3,621,123-2,718,502-254,860 10
Activitatea din exploatare prezintă cea mai mare importanță în cadrul analizei pe baza contului de profit şi pierdere, indiferent de specificul activităţii entităţii economice analizate. În ceea ce priveşte analiza rezultatului din exploatare pentru societatea analizată, se poate observa evoluţia negativă a acestuia, acest fapt fiind firesc în lipsa activității curente și implicit a veniturilor din exploatare. Astfel, pentru anii analizați se observă că, cheltuielile din exploatare rămân aproape în totalitate neacoperite datorită inexistenței veniturilor, înregistrându-se rezultate negative. În anul 2009 societatea înregistrează pierdere în valoare de -12.509 lei, în 2010-69.455 lei. În prima jumătate a anului 2011 societatea debitoare a înregistrat o pierdere din activitatea de exploatare în valoare de -11.362 lei. Singurele venituri din exploatare în perioada analizată care sunt înregistrate sunt 90.728 lei în 2009 și 9.180 lei în 2010, deoarece imobilul care constituie obiectul de activitate al societății fiind nefinalizat nu poate genera venituri din vânzarea apartamentelor. Acestea sunt înregistrate în contul 708 reprezentând venituri din activități diverse, provenite din încheierea a două antecontracte de vânzare pentru apartamente, reziliate anterior. Cheltuielile de exploatare dețin o pondere mică în totalul cheltuielilor, reprezentând cheltuielile generate de desfăşurarea activităţii administrative a societăţii debitoare. Menționăm, așa cum am arătat la prezentarea contului 231 imobilizări în curs, că toate cheltuielile necesare direct dezvoltării proiectului imobiliar au fost înregistrate în contul 231, urmând a fi capitalizate în valoarea clădirii după recepția acesteia. Cheltuielile de exploatare înregistrează un trend descrescător datorită întreruperii activității, cu un maxim negativ înregistrat în anul 2009 când au atins valoarea de 103.237 lei. Ponderea cea mai mare în totalul cheltuielilor de exploatare este deţinută de cheltuielile privind prestaţiile externe, urmate de cheltuielile cu amortizarea imobilizărilor corporale și necorporale şi cheltuielile cu impozitele și taxele. Cheltuielile privind prestațiile externe sunt formate din cheltuieli cu chirii, cheltuieli poștale, servicii bancare, servicii cu terții, cheltuieli cu protocolul, reclama și publicitatea și înregistrează valoarea de 94.928 lei în 2009, 70.566 lei în 2010 și 8.616 lei în iunie 2011. Cheltuielile cu taxele și impozitele înregistrează valori mici aferente impozitului cu terenul. DENUMIREA INDICATORILOR 2009 20010 Jun-11 Cheltuieli privind prestaţiile externe 94,928 70,566 8,618 Cheltuieli cu întreținerea și reparațiile 0 0 0 Cheltuieli cu redevențele și chiriile 3,492 2,265 508 Cheltuieli cu asigurările magazinelor 0 0 0 Cheltuieli cu colaboratorii 0 0 0 Cheltuieli cu protocolul,reclama și publicitatea 61,323 0 0 Cheltuieli cu transportul 80 0 0 Cheltuieli cu deplasări,detașări și transferuri 0 0 0 Cheltuieli poștale și taxe de telecomunicații 1,142 278 0 Cheltuieli cu serviciile bancare 22,239 18,839 69 Alte cheltuieli executate de terți 6,652 49,184 8,041 În ceea ce priveşte activitatea financiară, în perioada analizată societatea înregistrează pierdere financiară, pierderea înregistrată fiind în descreștere de la -3.599.927 lei în 2009 la - 2.645.649 lei în 2010 și -243.498 lei în iunie 2011. Cheltuielile financiare înregistrează valori mari datorită cheltuielilor cu dobânzile financiare aferente creditului bancar și a împrumuturilor contractate astfel 1.922.631lei în 2009, 2.216.671 lei în 2010 și 617.484 în iunie 11
2011, precum și datorită altor cheltuieli financiare (diferențe de curs valutar aferente creditului bancar și împrumuturilor contractate în valută). DENUMIREA INDICATORILOR 2009 2010 Jun-11 Venituri financiare 83,711 1,865,831 1,606,006 Cheltuieli privind dobânzile 1,922,631 2,216,671 617,484 Alte cheltuieli financiare 1,761,007 2,294,808 1,232,020 Cheltuieli financiare 3,683,638 4,511,479 1,849,504 REZULTATUL FINANCIAR - profit (+) / pierdere (-) -3,599,927-2,645,649-243,498 Așa cum se poate observa și din tabelul de mai jos, pe parcursul perioadei analizate, evenimentele cu caracter extraordinar înregistrate sunt datorate penalităților și amenzilor înregistrate. Valoarea acestui indicator este -5.820 lei 2009 și -172 lei în 2010. DENUMIREA INDICATORILOR 2009 2010 Jun-11 Venituri excepţionale 0 Cheltuieli excepţionale 5,820 172 REZULTATUL EXCEPŢIONAL profit(+)/pierdere(-) -5,820-172 0 Rezultatul net al exerciţiului are o evoluție negativă în intervalul analizat. Acesta se concretizează în pierdere înregistrată în intervalul 2009-iunie 2011. Evoluția acestui indicator este prezentată și în următorul grafic: 3.ANALIZA CONTRACTELOR ÎN DERULARE În această secţiune a prezentului raport se impune a fi analizată situaţia contractelor în derulare şi ne vom referi în concret la contractele de credit încheiate de către societatea debitoare (A), contractele privind activitatea principală a debitoarei (B), contractele încheiate cu furnizorii de utilități (D) și contractele de muncă(e). Prezenta analiză a contractelor în derulare este realizată numai pe baza contractelor predate administratorului judiciar de către societatea debitoare astfel încât această analiză poate fi completată în măsura în care astfel de contracte vor fi predate ulterior întocmirii prezentului raport. 12
Menţionăm faptul că, în temeiul art. 86 alin.1 din Legea nr. 85/2006, contractele încheiate de societatea debitoare, aflate în derulare la data deschiderii procedurii, sunt menţinute de drept. A. Situaţia contractelor de credit Din informațiile, situațiile și documentele furnizate de reprezentanții societății debitoare a rezultat faptul că SC M.L. Construcții Imobiliare SRL are în derulare, în prezent, un singur contract de credit, cel încheiat cu Alpha Bank România SA. a). Contract de credit nr. 003/18.01.2008 convenție cadru pentru acordarea unei facilități irevocabile de credit la termen în sumă de 8.600.000 euro. Facilitatea de credit avea ca obiect: - Finalizarea unui proiect de inventiție imobiliară constând în construcția a două imobile rezidențiale de apartamente situate în strada Prisada Dornei nr. 6A si 8A, sector 3, Bucuresti; - Emiterea de scrisori de garanție în cadrul proiectlui, în garantarea încasărilor primite de la clienții împrumutatului. În vederea restituirii acestui credit, SC M.L. Construcții Imobiliare SRL a constituit următoarele garanții: Ipotecă asupra terenului în suprafată de 1.438mp situat în Bucuresti, str. Prisada Dornei nr. 6A, sector 3, întabulat în CF nr. 35723 a localității Bucuresti, sector 3 cu nr. cadastral 6576 și terenul în suprafata de 2.238 mp situat in Bucuresti, str. Prisada Dornei nr. 8A, sector 3 întabulat în CF nr. 35721 a localității Bucuresti, sector 3, cu nr. cadastral 6747. Ipoteca se exptinde ai asupra imbunătățirile, adăugirile și extinderile aduse imobilului ipotecat, conform art. 1777 c.civ. Garantie reala mobiliara asupra soldurilor creditoare, prezente și viitoare ale tuturor conturilor deschise de către debitoare la Alpha Bank România SA; Cesiunea drepturilor de creanță prezente si viitoare născute din contractele de rezervare, promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare, precontractele/contractele prezente și viitoare încheiate între scietatea debitoare și asociații sai, persoane juridice și/sau persoane fizice; Cesiunea drepturilor de despăgubire născute din politele prezente și viitoare privind asigurarea bunurilor aduse în garanție. B. Contractele privind activitatea principală a debitoarei În această categorie de contracte, administratorul judiciar a analizat contractele implicate în activitatea curentă a societăţii, contracte care vor fi prezentate mai jos, grupate pe diferite categorii: a). contract de subantrepriză nr. 27/14.01.2011 -încheiat de SC ML Constructii Imobiliare SRL în calitate de antreprenor general cu SC General Construct SA, în calitate de subantreprenor. -prin acest contract antreprenorul general are ca obiect executarea de către subantreprenor de lucrări de demolări, realizare incinta de piloni, inclusiv sprijinirile aferente, excavații, epuismente, sprijinire, umpluturi cu pământ, lucrări aferente realizării structurii de rezistență, lucrări de finisaje interioare și exterioare și instalații la cheie pentru imobilul 13
situat în strada Prisada Dornei nr. 8A, sector 3, Bucuresti. Valoarea contractului a fost stabilită la 7.899.000 Euro plus TVA. b). contract de subantrepriză nr. 26/14.01.2011 -încheiat de SC ML Constructii Imobiliare SRL în calitate de antreprenor general cu SC General Construct SA, în calitate de subantreprenor. -prin acest contract antreprenorul general are ca obiect executarea de către subantreprenor de lucrări de demolări, realizare incinta de piloni, inclusiv sprijinirile aferente, excavații, epuismente, sprijinire, umpluturi cu pământ, lucrări aferente realizării structurii de rezistență, lucrări de finisaje interioare și exterioare și instalații la cheie pentru imobilul situat în strada Prisada Dornei nr. 6A, sector 3, Bucuresti. Valoarea contractului a fost stabilită la 3.312.000 Euro plus TVA. Facem precizarea faptului că aceste contracte nu erau reziliate la data deschiderii procedurii de insolvență, însă, așa cum menționam anterior, activitatea de construire a blocurilor din ansamblul imobiliar a fost stopată. C. Situația contractelor încheiate cu furnizorii de utilități se prezintă astfel: PRESTATOR SC Apa Nova București SA Obiect contract Furnizarea serviciului public de alimentare cu apă și a serviciului public de canalizare D. Situația contractelor de muncă La data deschiderii procedurii de insolvență societatea debitoare nu avea niciun angajat. 1. CONCLUZII PRIVIND CAUZELE INTRĂRII ÎN INSOLVENŢĂ Se pot enumera următoarele concluzii în ceea ce privesc clauzele care au determinat apariţia stării de insolvenţă: Societatea a acumulat datorii către instituţiile de credit, gradul de îndatorare crescând de-a lungul perioadei analizate; Restricționarea creditului de lucru acordat de către banca creditoare Alpha Bank România SA pentru finalizarea lucrării în termenul stabilit, ceea ce atrage cheltuieli suplimentare cu dobânzile pentru creditul angajat precum și cheltuieli de conservare a lucrării până la reluarea lucrărilor, determinând creșterea pasivului societății debitoare în perioada anterioară deschiderii insolvenței Lichiditățile proprii insuficiente în perioada analizată pentru susținerea activității, astfel societatea fiind dependentă de sursele financiare atrase, Societatea a fost dependentă atât operațional cât și financiar de obținerea unor surse de finanțare alternative; odată stopate aceste surse insolvenţa putea fi evitată doar prin găsirea altor surse de acest fel, ceea ce practic nu a fost posibil, Întârzirea finalizării lucrărilor și pierderea autorizației de construcție pentru imobilul situat în Prisaca Dornei 6A finalizat în proporție de 85% constituie un împediment pentru obținerea unei finanțări în vederea finalizării acestei părți a proiectului și obținerea unor venituri din vânzarea imobilului. 14
2. CONCLUZII PRIVIND PERSOANELE CULPABILE DE ÎNCETAREA DE PLĂŢI Din analizele efectuate până în prezent, administratorul judiciar a ajuns la concluzia că insolvenţa debitoarei se datorează unor cauze obiective şi majoritatea externe societăţii fără a implica culpa unei/unor persoane concrete din conducerea societăţii. Nu s-a constat producerea unor fapte care ar fi încadrabile în prevederile art. 138 din Legea insolvenţei. În măsura în care în perioada imediat următoare şi înainte de prescripţia dreptului la acţiune vor interveni informaţii sau elemente noi care să ducă la schimbarea acestei concluzii, administratorul judiciar va acţiona în consecinţă completând analiza de faţă sau formulând acţiunile în justiţie care se impun. 6. CONCLUZII PRIVIND ŞANSELE DE REORGANIZARE Raportat la analiza efectuată şi având în vedere: - Activitatea societății s-a concentrat pe dezvoltarea activului imobiliar situat în Prisaca Dornei, singurul ansamblu imobiliar în portofoliul societății, - Societatea și-a încetat activitatea de construire în ultimul an, nemaifiind continuate lucrările de finalizare ale imobilelor; - Autorizația de construire emisă în vederea ridicării ansamblului a fost declarată nelegală de către instanța de judecată, iar refacerea documentației în vederea obținerii unei noi autorizații încă nu s-a finalizat; - Imposibilitatea valorificării apartamentelor ca urmare a nefinalizării acestora și a anulării autorizației de construire (prin urmare, imposibilitatea obținerii de venituri din valorificarea acestora); - Scăderea cererii pe piața imobiliară ca urmare a scăderii puterii de cumpărare; - Lipsa altor surse de finanțare a continuării construcției imobilelor decât creditele bancare atrase, administratorul judiciar a constatat că nu există şanse obiective de reorganizare motiv pentru care propunem în condiţiile art. 59 alin. 2 deschiderea procedurii de faliment. Prezentul Raport asupra cauzelor şi împrejurărilor care au dus la apariţia insolvenţei debitoarului SC ML Constructii Imobiliare SRL a fost întocmit în condiţiile art. 59 din Legea insolvenţei şi îl supunem aprobării creditorilor în cadrul primei adunări din data de 22.02.2012. București 13.02.2012 Casa de Insolvenţă Transilvania Filiala BucurestiSPRL Managing Partner Av. Vasile Godîncă-Herlea 15