GHID METODOLOGIC DE EVALUARE - 530 Determinarea valorii pe termen lung a bunurilor imobile (VTL) Mortgage lending value Conţinut Pagina INTRODUCERE 1 DEFINIŢII ŞI ABREVIERI 2 PREVEDERI GENERALE ŞI PRINCIPIILE METODOLOGIEI 3 Aria de aplicabilitate a metodologiei 3 Principiile determinării VTL 4 Metodologia de determinare a VTL 4 Selectarea valorii. Raportarea valorii. Portofolii de proprietăţi rezidenţiale REVIZUIREA VTL 9 DATA INTRĂRII ÎN VIGOARE 9 ANEXE Anexa 1 Rate de capitalizare utilizate în determinarea VTL 10 Anexa 2 Gamele de valori ale categoriilor de cheltuieli pentru determinarea VTL 11 Anexa 3 Durata de exploatare a construcţiilor (determinată empiric) 12 8 INTRODUCERE 1. Această metodologie se referă la determinarea valorii bunurilor imobile pe termen lung (VTL) în contextul emiterii de obligaţiuni bancare garantate. Metodologia devine aplicabilă doar pentru acest scop şi nu va fi interpretată ca şi cadru general de evaluare pentru evaluările realizate în alte scopuri: evaluare pentru garantarea creditelor, evaluare
Standardele de Evaluare ANEVAR 2014 pentru raportare financiară, pentru asigurare, pentru vânzare/cumpărare, pentru fuziuni etc. 2. În cuprinsul metodologiei sunt tratate aspecte legate de: standardele de evaluare, procesul de evaluare, abordări ale evaluării, raportul de evaluare, precum şi particularităţile metodologiei în determinarea VTL. 3. Raportarea valorii va respecta standardele de evaluare menţionate anterior, precum şi ghidul privind evaluarea pentru garantarea împrumuturilor. DEFINIŢII ŞI ABREVIERI Apartament unitate locativă într-un bloc de utilizări multi etaje. Chiria sustenabilă chiria obtenabilă de pe piaţă, cel mai probabil a fi obţinută pe termen lung. Condominium proprietate imobiliară cu regim mixt, constituită parte din proprietăţi individuale (apartamente sau spaţii cu altă destinaţie) şi parte din proprietate comună indiviză în care cotele indivize nu pot fi separate şi revin, după un algoritm stabilit, proprietăţilor individuale componente. Durata de exploatare rămasă perioada în care construcţia poate fi exploatată din punct de vedere economic/profitabil, în condiţiile unei întreţineri şi exploatări normale. Evaluator cu specializare EPI persoană fizică, membru titular ANEVAR, cu competenţe în evaluarea proprietăţilor imobiliare, dovedite cu legitimaţia şi parafa emise de Asociaţie. Garanţie proprietatea imobiliară 1 utilizată ca şi garanţie pentru credite pe termen lung. Locuinţa unifamilială Unitate locativă formată din teren şi construcţiile aferente destinate locuirii unifamiliale. Proprietăţi comerciale proprietăţi imobiliare generatoare de venit prin închiriere, cu excepţia celor închiriate în scop locativ. Proprietăţi mixte proprietăţi imobiliare cu utilizări combinate: rezidenţial şi comercial. 1 Proprietatea imobiliară se defineşte conform capitolului Definiţii IVS din Standardele Internaţionale de Evaluare 2011. Bucureşti. Ediţia 2011. 2
GME 530 Determinarea valorii pe termen lung a bunurilor imobile Proprietăţi rezidenţiale proprietate imobiliară destinată locuirii, care este sau va fi locuită de proprietar sau dată cu chirie de către acesta spre a fi locuită. Teren excedentar suprafaţa de teren care deserveşte o construcţie şi este mult mai mare decât suprafaţa construită, dar amplasarea construcţiei face imposibilă valorificarea separată a acestuia. Teren în surplus teren care nu deserveşte construcţia pentru care se estimează valoarea şi care poate fi utilizat, tranzacţionat sau exploatat separat. Valoarea bunurilor imobile pe termen lung (VTL) valoarea proprietăţii determinată prin estimarea prudentă a posibilităţii viitoare de tranzacţionare a acesteia, luând în considerare aspecte sustenabile pe termen lung, condiţii normale ale pieţei locale, şi utilizarea curentă, precum şi alternative probabile de utilizare ale proprietăţii. În estimarea VTL nu vor fi luate în calcul elemente speculative. VTL este echivalentul din limba engleză al MLV - Mortgage Lending Value. Vocaţia de garanţie bunul imobil este recomandat pentru a fi utilizat drept garanţie. PREVEDERI GENERALE ŞI PRINCIPIILE METODOLOGIEI Aria de aplicabilitate a metodologiei 4. VTL are drept obiect un drept de proprietate sau un drept echivalent cu un drept de proprietate real, asupra bunurilor imobile, care sunt sau urmează a fi utilizate pentru emiterea obligaţiunilor bancare garantate. 5. Tipurile de bunuri imobile la care se aplică prezenta metodologie sunt: proprietăţile comerciale de tip birouri şi cele de tip spaţii comerciale, proprietăţile rezidenţiale (apartamente, condominium şi utilizări unifamiliale etc), precum şi proprietăţile mixte, formate din utilizările de mai sus. 6. Metodologia nu se va putea aplica generalizat la faza de acordare a creditelor pentru că nu se referă decât la tipurile de proprietăţi imobiliare cele mai lichide, pentru care există informaţii de piaţă suficiente, astfel încât să poată constitui suport al obligaţiunilor bancare garantate. 3
Standardele de Evaluare ANEVAR 2014 Principiile determinării VTL 7. VTL este acea valoare a bunului imobil care, pornind de la experienţele trecute privind evoluţia pieţei imobiliare specifice, poate fi aşteptată a fi obţinută prin vânzarea acestuia, pe toată durata creditului, independent de fluctuaţii temporare (de exemplu, date de influenţe economice) ale pieţei relevante pentru bunul imobil respectiv şi excluzânduse elementele speculative. 8. VTL nu este o valoare de piaţă în sensul Standardelor de evaluare în vigoare. Metodologia de determinare a VTL 9. Pentru determinarea VTL se vor aplica două abordări, una principală, a doua de verificare ( control ). 10. Pentru proprietăţi comerciale de tip birouri şi cele de tip spaţii comerciale, abordarea principala va fi abordarea prin venit şi cea de verificare va fi cea prin cost. 11. Pentru proprietăţi rezidenţiale (apartamente, condominium şi utilizări unifamiliale etc), abordarea principală va fi abordarea prin piaţă şi cea de verificare va fi abordarea prin venit pentru apartamente, respectiv abordarea prin cost pentru celelalte tipuri de proprietăţi. 12. Pentru proprietăţile mixte formate din utilizările de mai sus, abordările se vor aplica conform fiecărei funcţiuni în parte; 13. In fiecare caz, în aplicarea abordărilor evaluării, metodologia include elemente specifice care să asigure sustenabilitatea pe termen lung a rezultatelor evaluării, respectiv mărimi prudenţiale legate de parametrii utilizaţi în evaluare; 14. Abordările în evaluare vor fi aplicate, cu următoarele particularităţi. Abordarea prin venit 15. Abordarea prin venit utilizată pentru determinarea VTL este capitalizarea chiriei. Noţiunile următoare sunt cele definite în ghidul metodologic de evaluare GME 630 Evaluarea bunurilor imobile. Particularităţile aplicării metodei pentru VTL sunt: 4
GME 530 Determinarea valorii pe termen lung a bunurilor imobile a) Venitul brut (1) La selectarea nivelului chiriei din plaja de valori rezultate din piaţă, trebuie avut în vedere cât de sustenabile sunt pe termen lung caracteristicile proprietăţii de evaluat, care dau atractivitatea acesteia la data evaluării: - capacitatea proprietăţii de a genera venit; - venitul trebuie să poată fi obţinut de orice proprietar, în condiţiile unei administrări corespunzătoare a proprietăţii şi a unei utilizări permise, fără a tine seama de elementele specifice ale managementului actual; - flexibilitatea în utilizare a construcţiei şi adaptabilitatea utilizării ei de către terţe părţi; - O gamă de largă de potenţiali utilizatori. (2) Dacă chiria stabilită conform aliniatului (1) este mai mare decât chiria contractuală generată de proprietate la data evaluării, atunci ca regulă se ia în considerare chiria contractuală. b) Cheltuielile generate de proprietate (1) Cheltuielile generate de proprietate trebuie să fie stabilite în plaja de valori din Anexa 2, cu excepţia situaţiilor în care în cazul specific al proprietăţii de evaluat valoarea acestor cheltuieli este mai mare. Valoarea minimă a cheltuielilor de exploatare trebuie să fie 15% din venitul brut. c) Capitalizarea venitului net (1) La stabilirea valorii, trebuie avute în vedere gamele de valori ale ratei de capitalizare specificate în Anexa 1, pe tipuri de funcţiuni. Limita inferioara a fiecărui interval poate fi utilizată pentru proprietăţi premium. Pentru a fi considerate proprietăţi premium, acestea trebuie să îndeplinească minim următoarele condiţii: amplasare foarte bună în interiorul oraşelor, infrastructura completă, 5
Standardele de Evaluare ANEVAR 2014 dotări şi instalaţii de foarte bună calitate, foarte bună calitate a construcţiei, stare foarte bună a proprietăţii; pentru comerciale: - vad deosebit al locaţiei pentru tipul respectiv de proprietate; - atractivitate deosebită pe piaţă/vizibilitate; - utilizările premise restrânse la magazine, spaţii de vânzări en gros, birouri şi afaceri; posibilitatea reconversiei construcţiei la alte utilizări decât cea prezentă. (2) Atunci când bunul imobil este utilizat în scopuri rezidenţiale, rata de capitalizare nu trebuie să fie mai mică decât 6%, iar în cazul utilizării comerciale nu mai puţin de 8%. d) Determinarea venitului în cazuri speciale (1) Dacă în urma aplicării abordării prin venit cu precizările de mai sus, valoarea obţinută este mai mică sau egală decât valoarea terenului considerat liber, atunci VTL a proprietăţii va fi valoarea terenului considerat liber. În acest caz, se vor scădea cheltuielile necesare pentru a aduce lotul de teren respectiv la stadiul de teren neconstruit. Costurile standard care se iau în considerare sunt cheltuielile de demolare a construcţiilor. Abordarea prin piaţă 16. Abordarea prin piaţă nu este o metodă recomandată în determinarea VTL deoarece este dependentă de fluctuaţiile pieţei. Totuşi în prezenta metodologie sunt prevăzute situaţiile în care aceasta abordare poate fi utilizată. 17. Pentru determinarea valorii prin abordarea prin piaţă, se vor lua în considerare preţuri obţinute din surse credibile ale proprietăţilor care sunt similare cu proprietatea de evaluat în ceea ce priveşte caracteristicile cu influenţă majoră asupra valorii, anume: locaţia, dotări şi instalaţii, precum şi potenţiale utilizări. Valorile comparabilelor pot fi selectate din 6
GME 530 Determinarea valorii pe termen lung a bunurilor imobile baza de date cu tranzacţii sau din alte surse de piaţă. O marjă de siguranţă de cel puţin 15% trebuie dedusă din valoarea rezultată. 18. În cazul în care, în cadrul abordării prin piaţă, se utilizează oferte, acestea trebuie ajustate pentru marja de negociere, independent de marja de siguranţă de mai sus. De asemenea, se recomandă ca pentru a susţine caracterul prudenţial al VTL să se utilizeze minim 7 tranzacţii/oferte. 19. La utilizarea datelor de piaţă se va avea în vedere ca suma corecţiilor brute pentru fiecare comparabilă selectată să nu depăşească. 20% pentru apartamente; 40% pentru case şi 50% terenuri (care se evaluează prin aceasta abordare în cadrul metodei costurilor). In această sumă nu este inclusă corecţia de negociere a valorii din ofertă. 20. Valorile rezultate în urma aplicării corecţiilor efectuate în limitele stipulate mai sus, nu pot să difere între ele mai mult de 20%; 21. Orice valori estimate, aflate în afara respectării condiţiilor de mai sus, vor fi invalide faţă de prevederile prezentei metodologii. Abordarea prin cost a) Valoarea terenului 22. Se estimează valoarea de piaţă a terenului considerat liber de construcţii prin abordarea prin piaţă, conform celor de mai sus. 23. La estimarea valorii terenului se vor avea în vedere utilizarea (dezvoltarea) existentă, ca cea mai bună utilizare. b) Valoarea construcţiei 24. La estimarea valorii construcţiei se vor utiliza cataloagele IROVAL pentru determinarea costului de nou. Acolo unde clădirea nu se încadrează în cataloagele IROVAL vor fi prezentate sursele de informaţii care au stat la baza estimării costului de nou. 7
Standardele de Evaluare ANEVAR 2014 Selectarea valorii. Raportarea valorii. Portofolii de proprietăţi rezidenţiale Selectarea valorii a) Utilizări unifamiliale şi condominium 25. În cazul utilizărilor unifamiliale şi a celor multifamiliale (duplex, înşiruite etc), precum şi în cazul apartamentelor în vilă (condominium), VTL va fi cea mai mică dintre valorile obţinute prin abordarea prin piaţă şi abordarea prin cost. b) Apartamente 26. În cazul apartamentelor, iar VTL va fi cea mai mică dintre valorile obţinute prin abordarea prin piaţă şi abordarea prin venit. c) Proprietăţi comerciale 27. Abordarea utilizată pentru determinarea VTL este cea prin venit, al cărei rezultat reprezintă plafonul maxim al VTL. În acele situaţii în care diferenţa dintre valoarea obţinută prin costuri şi cea obţinută prin abordarea prin venit este mai mare de -20%, VTL va fi considerată la valoarea obţinută prin abordarea prin cost. Raportarea valorii 28. Comunicarea VTL se face printr-un raport de evaluare, în conformitate cu ghidurile metodologice şi standardele ANEVAR, precum şi cu ghidul de evaluare pentru garantarea creditelor 29. Raportul de evaluare trebuie întocmit şi semnat numai de către un evaluator autorizat, membru titular ANEVAR cu specializarea EPI sau de către un membru corporativ al ANEVAR. Portofolii de proprietăţi rezidenţiale 30. In cazul evaluării unui portofoliu mare proprietăţi rezidenţiale cu caracteristici omogene, în cadrul unei achiziţii de creanţe, se poate proceda la stabilirea VTL la nivel de portofoliu, cu respectarea prezentei metodologii şi cu raportarea într-un 8
GME 530 Determinarea valorii pe termen lung a bunurilor imobile singur raport de evaluare. Portofoliul omogen va ţine cont de criterii ca: amplasare; tip de proprietate rezidenţială; suprafaţă şi dotări etc. 31. Se poate conveni cu banca dacă se realizează inspecţia tuturor unităţilor evaluate sau numai a unui eşantion relevant. 32. Nu se pot aplica metodologii statistice deoarece acestea sunt legate de nivelul pieţei, la momentul evaluării. 33. Verificarea rapoartelor de evaluare de către instituţia creditoare poate fi aplicată unui eşantion reprezentativ pentru portofoliul achiziţionat şi regiunea în care se află proprietăţile. 34. Dacă rezultatul verificărilor arată valori supraevaluate sau exista dubii asupra metodologiei aplicate eşantionul trebuie extins în mod corespunzător. REVIZUIREA VTL 35. Acolo unde există indicii ca elementele pe baza cărora s-au construit ipotezele de determinare a VTL s-au înrăutăţit semnificativ, atunci este necesară revizuirea VTL. Aceasta trebuie efectuată în următoarele situaţii: - la solicitarea autorităţii competente, în situaţia în care există informaţii contradictorii referitoare la o anume proprietate sau grup de proprietăţi; - o dată cu înregistrarea unor deteriorări semnificative ale pieţii, semnalate de regulatorul pieţei obligaţiunilor garantate cu ipoteci şi/sau ANEVAR. 36. Dacă nu există alte instrucţiuni care să specifice necesitatea revizuirii valorii, altele decât 35, VTL rămâne neschimbată. DATA INTRĂRII ÎN VIGOARE 9
Standardele de Evaluare ANEVAR 2014 Anexa 1 Rate de capitalizare utilizate în determinarea VTL Grupa Localitatea Rezidenţial Birouri Comercialmagazine I Bucureşti 5%-6,5% 8,5%-11% 6%-9% II Braşov 5,5%-7% 10%-12% 7%-10% Timişoara Cluj Constanţa Iaşi III Craiova 5,5%-7% 10%-12% 8%-10% IV Ploieşti Oradea Sibiu Bacău Baia Mare Tg. Mureş Piteşti Arad Alte reşedinţe de judeţ 5,5%-7% 10%-12% 8%-10% V Alte oraşe 6%-8% 10%-12% 9%-11% 10
GME 530 Determinarea valorii pe termen lung a bunurilor imobile Anexa 2 - Gamele de valori ale categoriilor de cheltuieli pentru determinarea VTL (abordarea prin venit) 1. Cheltuieli de exploatare ca procent din VBP: Grupa Localitatea Rezidenţial Birouri Comerciale - magazine I Bucureşti 15% 15% 15% II Braşov Timişoara Cluj Constanţa Iaşi 15% 15% 15% III Craiova Ploieşti Oradea Sibiu Bacău Baia Mare Tg. Mureş Piteşti Arad 15% 15% 15% IV Alte reşedinţe de judeţ 15% 20% 15% V Alte oraşe 15% 25% 20% 2. Rata de neocupare: Grupa Localitatea Rezidenţial Birouri Comerciale - magazine I Bucureşti 10% 15% 15% II Braşov Timişoara Cluj Constanţa 10% 15% 15% Iaşi 11
Standardele de Evaluare ANEVAR 2014 III Craiova Ploieşti Oradea Sibiu Bacău Baia Mare Tg. Mureş Piteşti Arad IV Alte reşedinţe de judeţ 12% 15% 15% 20% 15% 15% V Alte oraşe 15% 25% 20% Anexa 3 - Durata de exploatare a construcţiilor A) Rezidenţiale - apartamente şi case: 40-60 ani B) Comerciale: a) clădiri de birouri: b) magazine: 40-60 ani 32-48 ani 12